Investissement locatif au Maroc et calcul de rentabilité

Quand on parle d’investissement locatif, se pose forcement la question de la rentabilité d’un tel investissement.

Différentes méthodes sont utilisées pour mesurer la rentabilité: on parle de rendement brut, de rendement net ou de rendement net-net lorsqu’on évoque la rentabilité locative.

Voici les principales méthodes de calcul pour y voir plus clair.

Le rendement brut

Le rendement brut de votre investissement locatif s’obtient en divisant le revenu locatif (brut annuel) du bien immobilier par le coût d’acquisition du bien. Le prix d’acquisition comprend également les frais relatifs à cette acquisition (notaire, frais d’agence immobilière, crédit…).

Il sera donc plus faible la première année. Soit : Taux de rentabilité brute =
Loyer mensuel x 12
—————————————— x100
Prix d’acquisition du bien

Ex : pour un loyer mensuel de 10 000 DH soit 120 000 DH par an et un prix d’acquisition à 2000000 DH, le taux de rentabilité brut annuel sera de 6 %.

Précision : ce taux de rentabilité brute est souvent utilisé comme argument de vente, il est à considérer avec prudence car il ne se base que sur les loyers et ne prend pas en compte les risques inhérents à une location (loyers impayés, vacance de locataire). Il ne reflète donc pas la réalité.

Le rendement net

Ce deuxième taux de calcul de la rentabilité d’un investissement locatif reflète mieux la réalité.

Le rendement net de votre investissement locatif va s’obtenir en divisant le revenu locatif (brut annuel) auquel on élève (les taxes, divers frais) par le coût d’acquisition du bien.

Loyer mensuel x 12 – taxes – Charges – frais de gestion
————————————————————————————— x 100
Prix d’acquisition du bien

Il est calculé par rapport au coût d’acquisition du bien mais il prend en compte l’ensemble des frais auxquels un propriétaire peut être confronté pour l’entretien et la gestion de son bien immobilier c’est-à-dire la taxe foncière, mensualité du crédit, les charges de syndic, les changements de locataires (ou vacances locatives) durant lesquelles le loyer n’est pas perçu (en général 1 mois tous les 3 ans, plus pour les petites surfaces où le taux de rotation est plus important), les frais pour retrouver un nouveau locataire, les travaux d’entretien courant. On estime que ces frais représentent presque un tiers du loyer.

Une dernière méthode : le rendement “net-net”

Cette méthode est plus délicate à calculer car elle prend en compte la situation personnelle de l’acquéreur puisqu’elle intègre son imposition.

Cette méthode de rentabilité locative est calculée en prenant en compte les recettes après impôts, le taux va donc dépendre de la fiscalité du bailleur. Toutefois, ce taux n’est valable que si la situation de l’investisseur ne change pas.

Ces différentes méthodes permettent de vous donner une idée de l’intérêt de réaliser un investissement immobilier dans un but locatif mais les experts s’accordent pour dire qu’une bonne rentabilité locative tient par-dessus tout à l’emplacement du bien.

Il doit se situer dans un secteur où la demande locative est stable. Mieux vaut éviter d’investir dans des secteurs où le prix du m2 est élevé, ce qui rognera la rentabilité, de même que dans les quartiers en perte de vitesse qui risquent de pratiquer des loyers faibles et de faire fuir les locataires.

On estime que pour un investissement locatif intéressant, le rendement brut ne doit pas être inférieur à 5 %.