Conseils :
Notre rubrique « Conseils » va vous permettre de mieux appréhender les différents aspects juridiques des transactions immobilières.
Acheteur: faites le point sur la notion de bien immatriculé/non immatriculé, sur le rôle et les attributions du notaire et du syndic. Vous souhaitez acheter un bien neuf, découvrez la vente en l’état futur d’achèvement.
Vendeur: estimez votre bien immobilier grâce aux différentes méthodes d’estimation !
Vous souhaitez louer un bien immobilier, renseignez vous sur les clauses indispensables au contrat de bail.
Enfin, pensez à assurer votre bien en souscrivant à une assurance multirisque habitation!
Présentation :
conseils pratiques procurant aux acheteurs/vendeurs et bailleurs/locataires les meilleures solutions pour sortir du chaos des obligations notariales, restrictions financières et tracasseries administratives.
Vous en conviendrez sûrement avec nous qu'en matière d'immobilier, les pouvoirs publics se sont vraiment efforcés de construire un dédale de réglementations et de lois. Pour conclure des affaires dans un contexte pareil, mieux vaut donc être bien informé.
Voilà justement où réside la force d'Astuces & Conseils Immobilier. Notre équipe de spécialistes multidisciplinaires possède une réelle connaissance du secteur immobilier et sait donc en analyser tous les aspects. Elle vous propose en outre un tas de conseils pratiques: comment interpréter une nouvelle loi, comment emprunter au mieux, quelles sont les conséquences fiscales de certains actes, comment éviter au mieux certains obstacles qui pourraient affecter une vente, comment permettre à vos clients de faire des économies,… bref, Astuces & Conseils Immobilier est un instrument indispensable à tous ceux qui ont les deux pieds dans l'immobilier.
Vous en conviendrez sûrement avec nous qu'en matière d'immobilier, les pouvoirs publics se sont vraiment efforcés de construire un dédale de réglementations et de lois. Pour conclure des affaires dans un contexte pareil, mieux vaut donc être bien informé.
Voilà justement où réside la force d'Astuces & Conseils Immobilier. Notre équipe de spécialistes multidisciplinaires possède une réelle connaissance du secteur immobilier et sait donc en analyser tous les aspects. Elle vous propose en outre un tas de conseils pratiques: comment interpréter une nouvelle loi, comment emprunter au mieux, quelles sont les conséquences fiscales de certains actes, comment éviter au mieux certains obstacles qui pourraient affecter une vente, comment permettre à vos clients de faire des économies,… bref, Astuces & Conseils Immobilier est un instrument indispensable à tous ceux qui ont les deux pieds dans l'immobilier.
Pour qui ce siteweb ?
les agents immobiliers, les syndics, les notaires, les géomètres, les experts immobiliers, les conseillers fiscaux, les directeurs de banques
Le marché immobilier marocain
Les acteurs
Les acteurs sont nombreux sur le marché immobilier marocain. L’embellie et le développement accéléré du marché immobilier ont favorisé les vocations. Les institutionnels sont les premiers à déplorer le manque de professionnalisme de nombreux intermédiaires attirés par l’appât du gain facile.
Plusieurs possibilités s’offrent à vous, vous pouvez effectuer votre recherche avec votre partenaire privilégié SeleKimmo.com et/ou recourir aux services d’une intermédiaire immobilier. Vous trouverez des petites Agences immobilières mais aussi des Samsar (intermédiaires informels) qui gèrent de petits portefeuilles clients, et de plus en plus, des grandes enseignes internationales. Le choix vous appartient mais sachez que les services d’un professionnel peuvent vous permettre d’éviter de nombreux d’écueils et des désillusions futures.
Produits : Quels biens acheter au Maroc ?
L’offre immobilière s’est diversifiée. Les villas et appartements: Les programmes immobiliers se multiplient pour répondre à la demande croissante de logements. Le déficit de logement est estimé à plus de 700 000.
De nombreux promoteurs marocains et étrangers développent de nombreux projets a vocation résidentielle et ou touristique dans de nombreuses villes du Royaume.
Les programmes neufs bénéficient de prestations haut de gamme : Piscine, hammam, jardins et palmeraies, gardiennage. Le futur propriétaire se doit de vérifier avant tout le sérieux des constructeurs et le professionnalisme des agents immobiliers et cela afin d’éviter les pièges tendus par grand nombre d’opportunistes.
Le riad, le produit phare et historique
Le Maroc surtout pour les étrangers était synonyme de Riad et de Marrakech. Le prix d’un riad dépend de son emplacement, son état, sa taille (de 100 m2 à 600 m2, voire plus), des matériaux utilisés et de la décoration.
Si l’offre immobilière est pléthore, le marché immobilier marocain est porteur d’un déficit en terme de création de logement et d’une inadéquation entre l’offre et la demande. En effet l’offre est insuffisante dans le segment du moyen de gamme. Les promoteurs privés ont développé pendant longtemps une offre dans le haut de gamme et les efforts publics se sont portés sur le développement du segment social. Le développement de la classe moyenne marocaine et la présence croissante des Européens attisent notamment la demande en immobilier moyen haut/de gamme.
Villes
Le Maroc apparaît aujourd’hui comme un vaste chantier en construction ou les chantiers se multiplient.
Difficile de ne pas commencer par Marrakech tant cette ville est incontournable quand on parle d’immobilier au Maroc. La ville doit répondre non seulement aux besoins de la population locale mais aussi à la demande étrangère. De nombreuses villes sont aujourd’hui très prisées, on peut citer Tanger, Fès, Agadir, Essaouira Ouarzazate, Oujda, El Hoceima etc..
Tanger devient une concurrente de choix pour Marrakech. De nombreux projets se développent sur la ville et l’ensemble de la côte nord du Maroc. Les projets concernent tant les logements destinés à la population locale que les étrangers.
Agadir un peu passé de mode revient au premier plan et les chantiers sont nombreux on peut citer la station de Thaghazout. Agadir séduit notamment de nouveaux résidents retraités étrangers.
Rabat est aussi en plein développement avec l’aménagement de la vallée du Bouregreg et la création ville nouvelle de Tamesna.
Casablanca, la capitale économique où, par exemple, la Corniche dévoilera bientôt une marina.
A Fès , si le marché est encore balbutiant on y trouve encore beaucoup de riads, souvent à restaurer, et les programmes de construction commencent à voir le jour.
Essaouira propose encore des riads à restaurer, ainsi que de nombreux logements neufs.
Prix
Difficile aujourd’hui de se faire une idée précise des prix, aucun baromètre officiel n’existe (ville par ville et quartier par quartier). Les seuls chiffres qui permettent de se faire une idée sont ceux fournis par les agences immobilières.
Le ministère de l’habitat a notamment annoncé le projet de création d’un baromètre officiel des prix. Le marché a connu une flambée des prix, on annonce même des augmentations de 150 % dans certaines régions. Les raisons sont multiples : spéculation et rareté sur le foncier, hausse des matériaux de construction, arrivée d’une clientèle aisée pour qui des projets luxueux sont en construction à travers le royaume.
Le gouvernement marocain tente de contenir la flambée des prix. Il s’est donc fixé comme priorités urgentes la régulation du marché immobilier, la stabilisation des prix et diversifier l’offre de logements de manière à ce que toutes les classes de la population puissent trouver un logement adapté à leurs ressources financières.
Etat du marché
Le boom immobilier au Maroc est lié à différents facteurs qui sont notamment : les investissements massifs effectués pour la modernisation des infrastructures (aéroports, ports, réseaux ferroviaires et routes), les exonérations fiscales et les avantages accordés aux investisseurs. Ces critères sont parmi les principaux éléments qui ont contribué à l’instauration d’un climat propice à l’immobilier.
Les acteurs sont nombreux sur le marché immobilier marocain. L’embellie et le développement accéléré du marché immobilier ont favorisé les vocations. Les institutionnels sont les premiers à déplorer le manque de professionnalisme de nombreux intermédiaires attirés par l’appât du gain facile.
Plusieurs possibilités s’offrent à vous, vous pouvez effectuer votre recherche avec votre partenaire privilégié SeleKimmo.com et/ou recourir aux services d’une intermédiaire immobilier. Vous trouverez des petites Agences immobilières mais aussi des Samsar (intermédiaires informels) qui gèrent de petits portefeuilles clients, et de plus en plus, des grandes enseignes internationales. Le choix vous appartient mais sachez que les services d’un professionnel peuvent vous permettre d’éviter de nombreux d’écueils et des désillusions futures.
Produits : Quels biens acheter au Maroc ?
L’offre immobilière s’est diversifiée. Les villas et appartements: Les programmes immobiliers se multiplient pour répondre à la demande croissante de logements. Le déficit de logement est estimé à plus de 700 000.
De nombreux promoteurs marocains et étrangers développent de nombreux projets a vocation résidentielle et ou touristique dans de nombreuses villes du Royaume.
Les programmes neufs bénéficient de prestations haut de gamme : Piscine, hammam, jardins et palmeraies, gardiennage. Le futur propriétaire se doit de vérifier avant tout le sérieux des constructeurs et le professionnalisme des agents immobiliers et cela afin d’éviter les pièges tendus par grand nombre d’opportunistes.
Le riad, le produit phare et historique
Le Maroc surtout pour les étrangers était synonyme de Riad et de Marrakech. Le prix d’un riad dépend de son emplacement, son état, sa taille (de 100 m2 à 600 m2, voire plus), des matériaux utilisés et de la décoration.
Si l’offre immobilière est pléthore, le marché immobilier marocain est porteur d’un déficit en terme de création de logement et d’une inadéquation entre l’offre et la demande. En effet l’offre est insuffisante dans le segment du moyen de gamme. Les promoteurs privés ont développé pendant longtemps une offre dans le haut de gamme et les efforts publics se sont portés sur le développement du segment social. Le développement de la classe moyenne marocaine et la présence croissante des Européens attisent notamment la demande en immobilier moyen haut/de gamme.
Villes
Le Maroc apparaît aujourd’hui comme un vaste chantier en construction ou les chantiers se multiplient.
Difficile de ne pas commencer par Marrakech tant cette ville est incontournable quand on parle d’immobilier au Maroc. La ville doit répondre non seulement aux besoins de la population locale mais aussi à la demande étrangère. De nombreuses villes sont aujourd’hui très prisées, on peut citer Tanger, Fès, Agadir, Essaouira Ouarzazate, Oujda, El Hoceima etc..
Tanger devient une concurrente de choix pour Marrakech. De nombreux projets se développent sur la ville et l’ensemble de la côte nord du Maroc. Les projets concernent tant les logements destinés à la population locale que les étrangers.
Agadir un peu passé de mode revient au premier plan et les chantiers sont nombreux on peut citer la station de Thaghazout. Agadir séduit notamment de nouveaux résidents retraités étrangers.
Rabat est aussi en plein développement avec l’aménagement de la vallée du Bouregreg et la création ville nouvelle de Tamesna.
Casablanca, la capitale économique où, par exemple, la Corniche dévoilera bientôt une marina.
A Fès , si le marché est encore balbutiant on y trouve encore beaucoup de riads, souvent à restaurer, et les programmes de construction commencent à voir le jour.
Essaouira propose encore des riads à restaurer, ainsi que de nombreux logements neufs.
Prix
Difficile aujourd’hui de se faire une idée précise des prix, aucun baromètre officiel n’existe (ville par ville et quartier par quartier). Les seuls chiffres qui permettent de se faire une idée sont ceux fournis par les agences immobilières.
Le ministère de l’habitat a notamment annoncé le projet de création d’un baromètre officiel des prix. Le marché a connu une flambée des prix, on annonce même des augmentations de 150 % dans certaines régions. Les raisons sont multiples : spéculation et rareté sur le foncier, hausse des matériaux de construction, arrivée d’une clientèle aisée pour qui des projets luxueux sont en construction à travers le royaume.
Le gouvernement marocain tente de contenir la flambée des prix. Il s’est donc fixé comme priorités urgentes la régulation du marché immobilier, la stabilisation des prix et diversifier l’offre de logements de manière à ce que toutes les classes de la population puissent trouver un logement adapté à leurs ressources financières.
Etat du marché
Le boom immobilier au Maroc est lié à différents facteurs qui sont notamment : les investissements massifs effectués pour la modernisation des infrastructures (aéroports, ports, réseaux ferroviaires et routes), les exonérations fiscales et les avantages accordés aux investisseurs. Ces critères sont parmi les principaux éléments qui ont contribué à l’instauration d’un climat propice à l’immobilier.
Le régime des immeubles au Maroc :
Les immeubles immatriculés
Le régime de l’immatriculation foncière relève de l’Agence nationale de la conservation foncière du cadastre et de la cartographie (ANCFCC).
Chaque immeuble est individualisé : Chaque immeuble doit être inscrit sur les livres fonciers et l’immatriculation qui en résulte donne lieu à l’établissement d’un titre foncier qui porte un numéro d’ordre, un nom particulier et une description détaillée de l’immeuble. L’immeuble immatriculé présente donc les caractéristiques suivantes : son propriétaire est nommément identifié et son emplacement déterminé, il n’y a donc pas de mauvaise surprise à attendre.
Etablissement d’un titre foncier définitif : Le titre de propriété résultant de l’immatriculation est un titre foncier définitif et inattaquable (dispositions de l’article 62 du Dahir 1913).
Le caractère définitif et inattaquable du titre foncier couvre aussi bien le sol que les constructions et les plantations qu’il comporte au jour de l’établissement de ce titre.
Les immeubles non immatriculés “Melkia”
Les biens Melkia sont régis par le droit musulman. Le fondement du droit de propriété se fait par la possession paisible et ininterrompue pendant 10 ans suivant l’adage « quelqu’un qui possède une chose pendant 10 ans, elle est à lui ». Les immeubles non immatriculés ne sont pas inscrits à la Conservation Foncière.
La prudence est de mise en présence d’un bien Melkia:
- il conviendra de s’assurer du nombre d’ayants droits, en effet un tel bien peut être la propriété de plusieurs héritiers qui ne se connaissent pas,
- de la présence de chaque héritier lors de la vente,
- de vérifier la situation géographique du bien,
- et de s’assurer de sa surface réelle. Sachez que faire immatriculer un bien « Melkia »peut être long et surtout source de frais supplémentaires, il est donc conseillé de bien réfléchir avant de se lancer dans l’acquisition d’un tel bien.
S’il s’agit d’une propriété non titrée (Melkia), vous devez disposer de fonds vous permettant de procéder à la réservation et au titrage du bien par un dépôt de garantie chez votre notaire.
La propriété d’un bien “Melk” peut être transférée suivant diverses formes: 1- Par acte âadoulaire (Dahir du 7 février 1944). 2- Par acte enregistré (article 489 Doc). 3- Par acte passé devant le notaire (article 531 Dahir du 4 mai 1925).
Bien “guiche” : Il s’agit de terrains dont vous pouvez acquérir le droit de jouissance mais en aucun cas la propriété puisque celle-ci appartient à l’Etat.
Le régime de l’immatriculation foncière relève de l’Agence nationale de la conservation foncière du cadastre et de la cartographie (ANCFCC).
Chaque immeuble est individualisé : Chaque immeuble doit être inscrit sur les livres fonciers et l’immatriculation qui en résulte donne lieu à l’établissement d’un titre foncier qui porte un numéro d’ordre, un nom particulier et une description détaillée de l’immeuble. L’immeuble immatriculé présente donc les caractéristiques suivantes : son propriétaire est nommément identifié et son emplacement déterminé, il n’y a donc pas de mauvaise surprise à attendre.
Etablissement d’un titre foncier définitif : Le titre de propriété résultant de l’immatriculation est un titre foncier définitif et inattaquable (dispositions de l’article 62 du Dahir 1913).
Le caractère définitif et inattaquable du titre foncier couvre aussi bien le sol que les constructions et les plantations qu’il comporte au jour de l’établissement de ce titre.
Les immeubles non immatriculés “Melkia”
Les biens Melkia sont régis par le droit musulman. Le fondement du droit de propriété se fait par la possession paisible et ininterrompue pendant 10 ans suivant l’adage « quelqu’un qui possède une chose pendant 10 ans, elle est à lui ». Les immeubles non immatriculés ne sont pas inscrits à la Conservation Foncière.
La prudence est de mise en présence d’un bien Melkia:
- il conviendra de s’assurer du nombre d’ayants droits, en effet un tel bien peut être la propriété de plusieurs héritiers qui ne se connaissent pas,
- de la présence de chaque héritier lors de la vente,
- de vérifier la situation géographique du bien,
- et de s’assurer de sa surface réelle. Sachez que faire immatriculer un bien « Melkia »peut être long et surtout source de frais supplémentaires, il est donc conseillé de bien réfléchir avant de se lancer dans l’acquisition d’un tel bien.
S’il s’agit d’une propriété non titrée (Melkia), vous devez disposer de fonds vous permettant de procéder à la réservation et au titrage du bien par un dépôt de garantie chez votre notaire.
La propriété d’un bien “Melk” peut être transférée suivant diverses formes: 1- Par acte âadoulaire (Dahir du 7 février 1944). 2- Par acte enregistré (article 489 Doc). 3- Par acte passé devant le notaire (article 531 Dahir du 4 mai 1925).
Bien “guiche” : Il s’agit de terrains dont vous pouvez acquérir le droit de jouissance mais en aucun cas la propriété puisque celle-ci appartient à l’Etat.
Les 10 étapes d’un achat réussi
1-Définir votre projet
L’acquisition d’un logement est une démarche de longue haleine, ne vous lancez pas dans la recherche d’un logement sans avoir préalablement réfléchi à vos souhaits.
Il est donc souhaitable avant toute visite d’établir votre propre liste de critères qui peuvent aller du prix, de la superficie du bien, du type de bien ( neuf ou ancien), de la situation géographique, jardin, environnement, proximité du travail, des commerces, des écoles, aux facilités de transport etc..
2-Choix du crédit
Un autre préalable à toute visite est de connaître la somme que vous pouvez emprunter. Pour cela, vous devez déterminer les revenus que vous pourrez consacrer au remboursement de l’emprunt. Sachez que les banques prennent en compte un ensemble de critères pour évaluer le risque lié à votre dossier :
- Quelle est la part de votre apport personnel ?
- Quel est le montant de votre endettement ?
- Quels sont vos revenus ?
- Quelle est votre situation familiale (célibataire, marié avec ou sans enfants) ?
- Quelle est la durée du prêt ?
Il est impératif de soumettre votre dossier à différents établissements bancaires.
Sachez que le taux d’intérêt n’est pas le seul critère à prendre en compte lors du choix de votre crédit. Il faudra aussi comparer le montant de l’assurance qui accompagne votre prêt, la durée de remboursement, la possibilité d’augmenter ou de diminuer le montant de votre remboursement sans frais et enfin les pénalités à payer en cas de remboursement anticipé du prêt.
Vous trouverez une liste non exhaustive des banques marocaines et des taux pratiqués dans la rubrique dédiée aux banques.
3-Le choix de votre intermédiaire
Plusieurs possibilités s’offrent à vous, vous pouvez effectuer la recherche par vous-même (internet, petites annonces) et/ou alors recourir aux services d’une intermédiaire immobilier. Les intervenants sur le marché marocain sont nombreux, vous trouverez des Agences immobilières mais aussi des Samsar (intermédiaires informels) qui gèrent de petits portefeuilles clients, et de plus en plus, des grandes enseignes internationales. Le choix vous appartient mais sachez que les services d’un professionnel peuvent vous permettre d’éviter de nombreux d’écueils.
4-Prendre le temps de la réflexion
Il convient de prendre le temps de la réflexion. Il faut visiter plusieurs biens afin de vous faire une idée du prix du marché et du type de bien auquel vous pouvez espérer accéder en fonction de votre budget.
Pensez à visiter le bien que vous envisagez d’acquérir plusieurs fois, vous vous ferez ainsi une idée de l’état général du bien : murs, fenêtres, sols, installation électrique, plomberie, nuisances sonores internes et externes à l’immeuble, luminosité etc.
Vous devez prendre le temps de le découvrir sous différents angles. Pensez aussi à la proximité des transports, écoles et commerces.
5-Se renseigner sur l’immeuble
Tout acheteur d’un bien en copropriété devra impérativement se renseigner auprès de la conservation foncière ou auprès du syndic de l’immeuble sur la présence ou non d’une clause de préemption et cela afin d’éviter toute mauvaise surprise !
Il convient aussi de s’assurer que votre vendeur est à jour dans le paiement de ses charges vis-à-vis de la copropriété. Sachez que dans le cas contraire le nouveau copropriétaire doit supporter les charges impayées par l’ancien propriétaire. Demandez donc au vendeur de vous communiquer les relevés de charges et le procès-verbal de la dernière assemblée générale. Vous pourrez notamment vérifier si la copropriété est correctement gérée, s’il existe des procédures en cours et si des travaux ont été votés. Ces renseignements peuvent s’obtenir auprès du syndic. Si vous avez fait appel à un professionnel : notaire, avocat, il leur incombe de faire ces recherches.
6-Déterminer les conditions de vente
Après avoir choisi le bien que vous désirez acheter, vous déterminerez (avec votre agent immobilier éventuellement) et avec le vendeur les conditions de la vente. Elles seront fixées chez le notaire lors de la signature du compromis de vente.
Il faut savoir que beaucoup de conditions suspensives obligatoires en France et en Europe (exemple : l’obtention d’un financement) ne le sont pas au Maroc et ne figurent donc pas dans le compromis de vente. Il conviendra selon vos besoins de les faire rédiger par le notaire afin qu’elles figurent expressément dans le compromis. Il convient de savoir que l’intégralité des frais et droits consécutifs à l’acquisition d’un bien immobilier est à la charge de l’acquéreur. Ils sont composés de taxes, d’impôts, de droits de timbres, de frais d’obtention des pièces administratives et des honoraires du notaire.
7-La signature du compromis de vente.
C’est l’acte par lequel le vendeur s’engage à vous vendre un bien immobilier et vous à l’acheter, et qui précise les conditions de la vente du bien (notamment prix et délais). Le compromis est généralement assorti du versement d’un acompte représentant 10% du prix de vente du bien.
8-L’acte de vente
C’est l’acte officiel constaté et enregistré par un notaire par lequel l’acheteur devient définitivement propriétaire d’un bien. Il confirme le compromis de vente et doit être authentique (rédigé par un notaire et signé en sa présence). Le notaire remet au nouveau propriétaire un titre de propriété quelques jours après l’acte authentique (ou acte de vente).
L’enregistrement de votre bien se déroule selon le régime de l’immatriculation foncière. Ceci présente les avantages suivants:
- l’individualisation de chaque immeuble;
- le règlement des différents relatifs à l’immeuble;
- l’établissement d’un titre foncier définitif.
Cette démarche entraîne la signature de l’acte notarié par les parties. Vous pouvez consulter notre rubrique dédiée au rôle du notaire au Maroc.
9-Penser à organiser le déménagement
Le choix de votre déménageur, planifier les dates de votre déménagement
10-Penser à assurer votre nouveau bien
N’oubliez dans la foulée de votre acquisition de souscrire un contrat d’assurance multirisques habitations concernant le logement.
L’acquisition d’un logement est une démarche de longue haleine, ne vous lancez pas dans la recherche d’un logement sans avoir préalablement réfléchi à vos souhaits.
Il est donc souhaitable avant toute visite d’établir votre propre liste de critères qui peuvent aller du prix, de la superficie du bien, du type de bien ( neuf ou ancien), de la situation géographique, jardin, environnement, proximité du travail, des commerces, des écoles, aux facilités de transport etc..
2-Choix du crédit
Un autre préalable à toute visite est de connaître la somme que vous pouvez emprunter. Pour cela, vous devez déterminer les revenus que vous pourrez consacrer au remboursement de l’emprunt. Sachez que les banques prennent en compte un ensemble de critères pour évaluer le risque lié à votre dossier :
- Quelle est la part de votre apport personnel ?
- Quel est le montant de votre endettement ?
- Quels sont vos revenus ?
- Quelle est votre situation familiale (célibataire, marié avec ou sans enfants) ?
- Quelle est la durée du prêt ?
Il est impératif de soumettre votre dossier à différents établissements bancaires.
Sachez que le taux d’intérêt n’est pas le seul critère à prendre en compte lors du choix de votre crédit. Il faudra aussi comparer le montant de l’assurance qui accompagne votre prêt, la durée de remboursement, la possibilité d’augmenter ou de diminuer le montant de votre remboursement sans frais et enfin les pénalités à payer en cas de remboursement anticipé du prêt.
Vous trouverez une liste non exhaustive des banques marocaines et des taux pratiqués dans la rubrique dédiée aux banques.
3-Le choix de votre intermédiaire
Plusieurs possibilités s’offrent à vous, vous pouvez effectuer la recherche par vous-même (internet, petites annonces) et/ou alors recourir aux services d’une intermédiaire immobilier. Les intervenants sur le marché marocain sont nombreux, vous trouverez des Agences immobilières mais aussi des Samsar (intermédiaires informels) qui gèrent de petits portefeuilles clients, et de plus en plus, des grandes enseignes internationales. Le choix vous appartient mais sachez que les services d’un professionnel peuvent vous permettre d’éviter de nombreux d’écueils.
4-Prendre le temps de la réflexion
Il convient de prendre le temps de la réflexion. Il faut visiter plusieurs biens afin de vous faire une idée du prix du marché et du type de bien auquel vous pouvez espérer accéder en fonction de votre budget.
Pensez à visiter le bien que vous envisagez d’acquérir plusieurs fois, vous vous ferez ainsi une idée de l’état général du bien : murs, fenêtres, sols, installation électrique, plomberie, nuisances sonores internes et externes à l’immeuble, luminosité etc.
Vous devez prendre le temps de le découvrir sous différents angles. Pensez aussi à la proximité des transports, écoles et commerces.
5-Se renseigner sur l’immeuble
Tout acheteur d’un bien en copropriété devra impérativement se renseigner auprès de la conservation foncière ou auprès du syndic de l’immeuble sur la présence ou non d’une clause de préemption et cela afin d’éviter toute mauvaise surprise !
Il convient aussi de s’assurer que votre vendeur est à jour dans le paiement de ses charges vis-à-vis de la copropriété. Sachez que dans le cas contraire le nouveau copropriétaire doit supporter les charges impayées par l’ancien propriétaire. Demandez donc au vendeur de vous communiquer les relevés de charges et le procès-verbal de la dernière assemblée générale. Vous pourrez notamment vérifier si la copropriété est correctement gérée, s’il existe des procédures en cours et si des travaux ont été votés. Ces renseignements peuvent s’obtenir auprès du syndic. Si vous avez fait appel à un professionnel : notaire, avocat, il leur incombe de faire ces recherches.
6-Déterminer les conditions de vente
Après avoir choisi le bien que vous désirez acheter, vous déterminerez (avec votre agent immobilier éventuellement) et avec le vendeur les conditions de la vente. Elles seront fixées chez le notaire lors de la signature du compromis de vente.
Il faut savoir que beaucoup de conditions suspensives obligatoires en France et en Europe (exemple : l’obtention d’un financement) ne le sont pas au Maroc et ne figurent donc pas dans le compromis de vente. Il conviendra selon vos besoins de les faire rédiger par le notaire afin qu’elles figurent expressément dans le compromis. Il convient de savoir que l’intégralité des frais et droits consécutifs à l’acquisition d’un bien immobilier est à la charge de l’acquéreur. Ils sont composés de taxes, d’impôts, de droits de timbres, de frais d’obtention des pièces administratives et des honoraires du notaire.
7-La signature du compromis de vente.
C’est l’acte par lequel le vendeur s’engage à vous vendre un bien immobilier et vous à l’acheter, et qui précise les conditions de la vente du bien (notamment prix et délais). Le compromis est généralement assorti du versement d’un acompte représentant 10% du prix de vente du bien.
8-L’acte de vente
C’est l’acte officiel constaté et enregistré par un notaire par lequel l’acheteur devient définitivement propriétaire d’un bien. Il confirme le compromis de vente et doit être authentique (rédigé par un notaire et signé en sa présence). Le notaire remet au nouveau propriétaire un titre de propriété quelques jours après l’acte authentique (ou acte de vente).
L’enregistrement de votre bien se déroule selon le régime de l’immatriculation foncière. Ceci présente les avantages suivants:
- l’individualisation de chaque immeuble;
- le règlement des différents relatifs à l’immeuble;
- l’établissement d’un titre foncier définitif.
Cette démarche entraîne la signature de l’acte notarié par les parties. Vous pouvez consulter notre rubrique dédiée au rôle du notaire au Maroc.
9-Penser à organiser le déménagement
Le choix de votre déménageur, planifier les dates de votre déménagement
10-Penser à assurer votre nouveau bien
N’oubliez dans la foulée de votre acquisition de souscrire un contrat d’assurance multirisques habitations concernant le logement.
Le contrat de bail
Le système juridique régissant les rapports entre le bailleur et le locataire est composé d’un ensemble de textes législatifs et réglementaires. Les dispositions qu’ils contiennent définissent les obligations et les droits de chacun. Le contrat de bail peut être un acte établi par un notaire ou un acte sous seing privé qu’il conviendra de faire légaliser.
Les clauses indispensables du contrat de bail
- Identité des parties
- Durée du contrat de bail : nombre d’année de la location
- Désignation de la chose louée : localisation du bien immobilier, objet du contrat de bail
- Nature du contrat de bail : le contrat de bail peut prévoir que les locaux sont à usage exclusif d’habitation ou professionnel
- Résiliation du contrat de bail : le contrat de bail doit indiquer le délai minimum (généralement un mois) pour donner le préavis. Il est recommandé de donner son préavis par lettre recommandée avec accusé de réception.
- Dépôt de garantie : le contrat de bail peut prévoir le versement d’une caution correspondant à un mois de loyer. Cette caution est payable lors de l’entrée dans les lieux et récupérable à la sortie des lieux après déduction des réparations locatives, s’il y a lieu.
Obligations du preneur
- De maintenir les lieux loués en bon état d’entretien général,
- Avertir le bailleur de toutes dégradations causées aux locaux,
- Ne pas faire de travaux de transformation sans l’autorisation expresse du bailleur
- Interdiction de consentir des sous locations
Cette liste n’est pas exhaustive et n’est fournie qu’à titre indicatif.
Loyer
Le montant du loyer doit être impérativement fixé dans le contrat de bail ainsi que le moment ou le paiement doit intervenir : ex : le 1 de chaque mois
Révision du loyer : La demande de révision du loyer n’est pas recevable, nonobstant toute clause contraire, avant l’expiration d’une période de trois ans au moins, à compter de la date de conclusion du contrat de bail.
Enregistrement du contrat de bail (en cas d’acte sous seing privé)
Le contrat de bail doit être légalisé : les signatures du bailleur et du locataire doivent être authentifiées et ceci afin de donner à l’acte une portée juridique.
Le contrat de bail doit être enregistré (L’article 127 du code général des impôts (I-A-4°) impose que toute convention écrite ou verbale et quelle que soit la forme de l’acte (sous seing privé ou authentique) soit enregistrée) et cela dans les 30 jours de la signature. Le tarif est de 200 dirhams pour un bail (Loi de finances 2008).
Importance de l’état des lieux
L’état des lieux d’entrée dans les locaux est un document établi entre le locataire et le bailleur et qui à chaque partie de se prémunir contre tout litige ultérieur.
L’état des lieux peut être constaté sur papier libre en double exemplaire. Il doit être signé et daté par les deux parties. Il doit comprendre la description de chaque pièce, l’état de vétusté de chaque élément : sol, plafond et mur et il doit recenser les éléments d’équipements, les placards etc… Ce document est à conserver pendant toute la durée de la location.
Ce document permet de rendre compte de l’état des locaux lors de l’entrée dans les lieux du locataire. En découle l’obligation pour le locataire de rendre la chose louée dans l’état ou il l’a trouvé (Article 676 du Dahir formant code des obligations et des contrats). Un deuxième état des lieux sera effectué lors de la sortie du locataire, une comparaison sera effectuée avec celui qui a été dressé lors de l’entrée dans les locaux. Il permet de comparer l’état du logement au début et à la fin de la location et de déterminer, en cas de réparations nécessaires, celles qui incombent au propriétaire ou au locataire. Ex : Les détériorations qui résultent d’un usage anormal du logement sont à la charge du locataire, c’est le cas d’une moquette brûlée ou comportant des taches indélébiles, d’un mur détérioré par des trous importants. De la même façon, un locataire qui effectue des transformations importantes sans l’autorisation du propriétaire sera obligé de remettre, à ses frais, le logement dans son état d’origine.
Remarques :
Si le propriétaire refuse de dresser l’état des lieux, il devra faire la preuve que les dégradations qu’il invoque, le cas échéant, en fin de bail, sont dues à la faute du locataire.
Si le locataire s’oppose, à son entrée dans le logement, à l’établissement de l’état des lieux, il sera présumé l’avoir reçu en bon état.
Si par négligence du propriétaire et du locataire, aucun état des lieux n’est dressé au début de la location, le locataire sera également présumé avoir reçu le logement en bon état (Article 677 du Dahir formant code des obligations et des contrats).
Dans une location, tout locataire a intérêt à demander l’établissement d’un état des lieux afin d’éviter tout litige ultérieur.
Procédure de recouvrement en cas de loyer impayé
En cas de loyer impayé et si aucun arrangement à l’amiable n’a pu être trouve, il convient de se reporter de suivre la procédure résultant de la loi n° 64-99 promulguée par le Dahir n°1-99-211 du 13 joumada 1420 (25 août 1999). Cette procédure ne va s’appliquer qu’en cas de contrat de bail établi par acte authentique ou en cas de contrat de bail légalisé.
En cas de défaut de paiement du loyer à son échéance, le propriétaire doit saisir le Président du tribunal de première instance compétent afin de demander l’autorisation d’envoyer une mise en demeure de paiement au locataire.
La mise en demeure devra comporter sous peine de nullité des mentions indispensables : noms des parties, adresse du bailleur, l’adresse de l’immeuble, le montant du loyer, la durée de location impayée et le total exact dû.
Le locataire dispose d’un délai de 15 jours à compter de la notification de la mise en demeure.
En cas de non paiement ou de paiement partiel des sommes indiquées dans la mise en demeure, le bailleur peut demander au Président du Tribunal de Première instance d’homologuer la mise en demeure et d’ordonner le paiement.
En cas de d’homologation, le paiement est ordonné et aucune voie de recours n’est acceptée.
Les clauses indispensables du contrat de bail
- Identité des parties
- Durée du contrat de bail : nombre d’année de la location
- Désignation de la chose louée : localisation du bien immobilier, objet du contrat de bail
- Nature du contrat de bail : le contrat de bail peut prévoir que les locaux sont à usage exclusif d’habitation ou professionnel
- Résiliation du contrat de bail : le contrat de bail doit indiquer le délai minimum (généralement un mois) pour donner le préavis. Il est recommandé de donner son préavis par lettre recommandée avec accusé de réception.
- Dépôt de garantie : le contrat de bail peut prévoir le versement d’une caution correspondant à un mois de loyer. Cette caution est payable lors de l’entrée dans les lieux et récupérable à la sortie des lieux après déduction des réparations locatives, s’il y a lieu.
Obligations du preneur
- De maintenir les lieux loués en bon état d’entretien général,
- Avertir le bailleur de toutes dégradations causées aux locaux,
- Ne pas faire de travaux de transformation sans l’autorisation expresse du bailleur
- Interdiction de consentir des sous locations
Cette liste n’est pas exhaustive et n’est fournie qu’à titre indicatif.
Loyer
Le montant du loyer doit être impérativement fixé dans le contrat de bail ainsi que le moment ou le paiement doit intervenir : ex : le 1 de chaque mois
Révision du loyer : La demande de révision du loyer n’est pas recevable, nonobstant toute clause contraire, avant l’expiration d’une période de trois ans au moins, à compter de la date de conclusion du contrat de bail.
Enregistrement du contrat de bail (en cas d’acte sous seing privé)
Le contrat de bail doit être légalisé : les signatures du bailleur et du locataire doivent être authentifiées et ceci afin de donner à l’acte une portée juridique.
Le contrat de bail doit être enregistré (L’article 127 du code général des impôts (I-A-4°) impose que toute convention écrite ou verbale et quelle que soit la forme de l’acte (sous seing privé ou authentique) soit enregistrée) et cela dans les 30 jours de la signature. Le tarif est de 200 dirhams pour un bail (Loi de finances 2008).
Importance de l’état des lieux
L’état des lieux d’entrée dans les locaux est un document établi entre le locataire et le bailleur et qui à chaque partie de se prémunir contre tout litige ultérieur.
L’état des lieux peut être constaté sur papier libre en double exemplaire. Il doit être signé et daté par les deux parties. Il doit comprendre la description de chaque pièce, l’état de vétusté de chaque élément : sol, plafond et mur et il doit recenser les éléments d’équipements, les placards etc… Ce document est à conserver pendant toute la durée de la location.
Ce document permet de rendre compte de l’état des locaux lors de l’entrée dans les lieux du locataire. En découle l’obligation pour le locataire de rendre la chose louée dans l’état ou il l’a trouvé (Article 676 du Dahir formant code des obligations et des contrats). Un deuxième état des lieux sera effectué lors de la sortie du locataire, une comparaison sera effectuée avec celui qui a été dressé lors de l’entrée dans les locaux. Il permet de comparer l’état du logement au début et à la fin de la location et de déterminer, en cas de réparations nécessaires, celles qui incombent au propriétaire ou au locataire. Ex : Les détériorations qui résultent d’un usage anormal du logement sont à la charge du locataire, c’est le cas d’une moquette brûlée ou comportant des taches indélébiles, d’un mur détérioré par des trous importants. De la même façon, un locataire qui effectue des transformations importantes sans l’autorisation du propriétaire sera obligé de remettre, à ses frais, le logement dans son état d’origine.
Remarques :
Si le propriétaire refuse de dresser l’état des lieux, il devra faire la preuve que les dégradations qu’il invoque, le cas échéant, en fin de bail, sont dues à la faute du locataire.
Si le locataire s’oppose, à son entrée dans le logement, à l’établissement de l’état des lieux, il sera présumé l’avoir reçu en bon état.
Si par négligence du propriétaire et du locataire, aucun état des lieux n’est dressé au début de la location, le locataire sera également présumé avoir reçu le logement en bon état (Article 677 du Dahir formant code des obligations et des contrats).
Dans une location, tout locataire a intérêt à demander l’établissement d’un état des lieux afin d’éviter tout litige ultérieur.
Procédure de recouvrement en cas de loyer impayé
En cas de loyer impayé et si aucun arrangement à l’amiable n’a pu être trouve, il convient de se reporter de suivre la procédure résultant de la loi n° 64-99 promulguée par le Dahir n°1-99-211 du 13 joumada 1420 (25 août 1999). Cette procédure ne va s’appliquer qu’en cas de contrat de bail établi par acte authentique ou en cas de contrat de bail légalisé.
En cas de défaut de paiement du loyer à son échéance, le propriétaire doit saisir le Président du tribunal de première instance compétent afin de demander l’autorisation d’envoyer une mise en demeure de paiement au locataire.
La mise en demeure devra comporter sous peine de nullité des mentions indispensables : noms des parties, adresse du bailleur, l’adresse de l’immeuble, le montant du loyer, la durée de location impayée et le total exact dû.
Le locataire dispose d’un délai de 15 jours à compter de la notification de la mise en demeure.
En cas de non paiement ou de paiement partiel des sommes indiquées dans la mise en demeure, le bailleur peut demander au Président du Tribunal de Première instance d’homologuer la mise en demeure et d’ordonner le paiement.
En cas de d’homologation, le paiement est ordonné et aucune voie de recours n’est acceptée.
Conseils pour estimer son bien
Vous trouverez ici les éléments pouvant vous aider à déterminer le prix de votre bien immobilier.
Vous devez fixer ce que l’on appelle communément la valeur vénale soit le prix auquel un bien peut raisonnablement être vendu sur le marché immobilier en cas de vente amiable.
Comment estimer son bien immobilier ?
1° Il convient de faire une analyse comparative (méthode par comparaison) :
Il est impératif d’avoir une idée des prix en comparant avec les ventes de biens de même nature (comparer une maison avec une autre, un appartement avec un autre appartement) et cela dans le même secteur géographique. L’emplacement du bien joue un rôle déterminant, le prix va varier d’un quartier à l’autre mais aussi d’une rue à l’autre au sein du même quartier.
2° Votre analyse devra être pondérée par les éléments suivants :
La surface : Les surfaces spacieuses sont un luxe. L’espace en volume, avec la hauteur sous-plafond est également importante.
L’orientation du bien : Des pièces claires et lumineuses vont jouer un rôle déterminant.
La qualité de la construction : les constructions récentes qui bénéficient des nouveaux matériaux en terme d’isolation thermique et phonique seront plus élevées qu’une construction datant des années plus anciennes. L’ancienneté du bien et l’état d’entretien du bien sont à prendre en considération.
Les maisons groupées : on parle de maisons groupées pour les résidences privées réalisés par des promoteurs constructeurs. Dans ce type de bien la qualité de la construction, le volume des pièces et la surface du jardin influent sur le prix.
Les maisons isolées : le prix va dépendre de la qualité de la maison (qualité de la construction, superficie et nombre de pièces), de son orientation et de la superficie du jardin.
L’étage de l’immeuble : un rez-de-chaussée sera toujours moins valorisé qu’un premier étage sauf s’il bénéficie d’une cour privative. Un dernier étage en revanche sera toujours plus onéreux car il dispose d’atouts conséquents : la vue, l’absence de bruit et une éventuelle terrasse qui influent sur le prix.
Outre la méthode par comparaison il existe d’autres méthodes pour déterminer le prix d’un bien immobilier.
- Les méthodes par coût de replacement : consistent à recalculer la valeur du bien comme s’il devait être reconstruit de façon identique au jour de l’expertise.
- Les méthodes dites par sol et construction : il s’agit d’apprécier séparément les deux composantes de l’immeuble : le terrain, d’une part, les bâtiments, d’autre part.
Vous devez fixer ce que l’on appelle communément la valeur vénale soit le prix auquel un bien peut raisonnablement être vendu sur le marché immobilier en cas de vente amiable.
Comment estimer son bien immobilier ?
1° Il convient de faire une analyse comparative (méthode par comparaison) :
Il est impératif d’avoir une idée des prix en comparant avec les ventes de biens de même nature (comparer une maison avec une autre, un appartement avec un autre appartement) et cela dans le même secteur géographique. L’emplacement du bien joue un rôle déterminant, le prix va varier d’un quartier à l’autre mais aussi d’une rue à l’autre au sein du même quartier.
2° Votre analyse devra être pondérée par les éléments suivants :
La surface : Les surfaces spacieuses sont un luxe. L’espace en volume, avec la hauteur sous-plafond est également importante.
L’orientation du bien : Des pièces claires et lumineuses vont jouer un rôle déterminant.
La qualité de la construction : les constructions récentes qui bénéficient des nouveaux matériaux en terme d’isolation thermique et phonique seront plus élevées qu’une construction datant des années plus anciennes. L’ancienneté du bien et l’état d’entretien du bien sont à prendre en considération.
Les maisons groupées : on parle de maisons groupées pour les résidences privées réalisés par des promoteurs constructeurs. Dans ce type de bien la qualité de la construction, le volume des pièces et la surface du jardin influent sur le prix.
Les maisons isolées : le prix va dépendre de la qualité de la maison (qualité de la construction, superficie et nombre de pièces), de son orientation et de la superficie du jardin.
L’étage de l’immeuble : un rez-de-chaussée sera toujours moins valorisé qu’un premier étage sauf s’il bénéficie d’une cour privative. Un dernier étage en revanche sera toujours plus onéreux car il dispose d’atouts conséquents : la vue, l’absence de bruit et une éventuelle terrasse qui influent sur le prix.
Outre la méthode par comparaison il existe d’autres méthodes pour déterminer le prix d’un bien immobilier.
- Les méthodes par coût de replacement : consistent à recalculer la valeur du bien comme s’il devait être reconstruit de façon identique au jour de l’expertise.
- Les méthodes dites par sol et construction : il s’agit d’apprécier séparément les deux composantes de l’immeuble : le terrain, d’une part, les bâtiments, d’autre part.
Le notaire au Maroc
Le notaire est un officier public, nommé par Dahir Royal et qui a reçu délégation de l’autorité de l’Etat pour donner aux actes qu’il rédige le caractère d’authenticité, ses actes sont rédigés en langue française. Le notaire est garant du bon déroulement de toute transaction immobilière, c’est donc un professionnel dont l’avis est indispensable pour sécuriser une transaction.
Il a également pour mission d’informer, en toute impartialité, les co-contractants sur la portée des engagements qu’ils prennent.
Rôle de conseil
Le notaire va intervenir dans tout le processus d’acquisition ou de vente d’un bien immobilier. Il ne peut intervenir que si le bien immobilier est immatriculé (en conformité du dahir du 12 août 1913 relatif à la législation applicable aux immeubles immatriculés) ou s’il fait l’objet d’une réquisition d’immatriculation. Le notaire doit procéder à une consultation auprès de la conservation foncière du lieu de situation du bien immobilier afin de déterminer la situation foncière du bien à acquérir. Le bien doit être libre de toute charge, aucune hypothèque ou saisie conservatoire ne doit grever le bien objet de la transaction immobilière. Le notaire doit non seulement renseigner ses clients sur les conséquences des engagements qu’ils vont prendre mais aussi assurer la régularité formelle de l’acte qu’il va rédiger.
Rédacteur d’actes
Le notaire doit rédiger l’acte authentique de vente et c’est lors de la signature de l’acte que l’acquéreur doit s’acquitter des droits et taxes liés à l’acquisition.
Le notaire vous demandera, le jour de la signature de l’acte de vente, une provision qui doit couvrir la totalité de ses frais.
Quelques mois après, le notaire doit vous adresser un récapitulatif de l’ensemble des frais engagés pour l’acquisition, habituellement accompagné d’un chèque représentant la différence entre le montant de la provision et celui du coût réel de l’opération. Une fois toutes les formalités effectuées (formalités d’enregistrement), l’acheteur se verra remettre par le notaire un certificat de propriété attestant qu’il est bien le nouveau propriétaire du bien vendu.
Frais de notaire
Ce que l’on appelle communément les frais de notaire sont essentiellement des impôts collectés par le notaire pour le compte de l’état et des collectivités locales et varient en fonction de la nature juridique du bien. Il se décompose de la façon suivante :
- les droits de mutation : Taxe de publicité foncière, le coût des timbres fiscaux, la TVA immobilière, les débours (il s’agit des sommes avancées par le notaire pour se procurer différents documents : l’extrait cadastral, les états hypothécaires, le certificat d’urbanisme, la purge du droit de préemption, le salaire du conservateur des hypothèques).
- les honoraires du notaire : (cf. rubrique impôts et taxes pour plus de details)
Ils viennent rétribuer le rôle de conseil et la rédaction des actes établis par le notaire tels que : promesse de vente, compromis de vente, actes authentiques ou encore affectation hypothécaire. Honoraire des notaires : 1% avec minimum de perception de 2500 DH + T.V.A à 10%. Taxe notariale : 0,5%
Rôle de conseil
Le notaire va intervenir dans tout le processus d’acquisition ou de vente d’un bien immobilier. Il ne peut intervenir que si le bien immobilier est immatriculé (en conformité du dahir du 12 août 1913 relatif à la législation applicable aux immeubles immatriculés) ou s’il fait l’objet d’une réquisition d’immatriculation. Le notaire doit procéder à une consultation auprès de la conservation foncière du lieu de situation du bien immobilier afin de déterminer la situation foncière du bien à acquérir. Le bien doit être libre de toute charge, aucune hypothèque ou saisie conservatoire ne doit grever le bien objet de la transaction immobilière. Le notaire doit non seulement renseigner ses clients sur les conséquences des engagements qu’ils vont prendre mais aussi assurer la régularité formelle de l’acte qu’il va rédiger.
Rédacteur d’actes
Le notaire doit rédiger l’acte authentique de vente et c’est lors de la signature de l’acte que l’acquéreur doit s’acquitter des droits et taxes liés à l’acquisition.
Le notaire vous demandera, le jour de la signature de l’acte de vente, une provision qui doit couvrir la totalité de ses frais.
Quelques mois après, le notaire doit vous adresser un récapitulatif de l’ensemble des frais engagés pour l’acquisition, habituellement accompagné d’un chèque représentant la différence entre le montant de la provision et celui du coût réel de l’opération. Une fois toutes les formalités effectuées (formalités d’enregistrement), l’acheteur se verra remettre par le notaire un certificat de propriété attestant qu’il est bien le nouveau propriétaire du bien vendu.
Frais de notaire
Ce que l’on appelle communément les frais de notaire sont essentiellement des impôts collectés par le notaire pour le compte de l’état et des collectivités locales et varient en fonction de la nature juridique du bien. Il se décompose de la façon suivante :
- les droits de mutation : Taxe de publicité foncière, le coût des timbres fiscaux, la TVA immobilière, les débours (il s’agit des sommes avancées par le notaire pour se procurer différents documents : l’extrait cadastral, les états hypothécaires, le certificat d’urbanisme, la purge du droit de préemption, le salaire du conservateur des hypothèques).
- les honoraires du notaire : (cf. rubrique impôts et taxes pour plus de details)
Ils viennent rétribuer le rôle de conseil et la rédaction des actes établis par le notaire tels que : promesse de vente, compromis de vente, actes authentiques ou encore affectation hypothécaire. Honoraire des notaires : 1% avec minimum de perception de 2500 DH + T.V.A à 10%. Taxe notariale : 0,5%
Le syndic et la copropriété au Maroc
Le concept d’immeubles en copropriété est relativement récent dans le paysage Marocain. Une première loi est venue réglementer le secteur en 1946 mais il a fallu attendre l’entrée en vigueur de la loi 18.00 (nov 2002) portant statut de la copropriété des immeubles bâtis pour assister à un profond changement du statut de la copropriété grâce à l’instauration d une réglementation stricte.
Une réglementation qui était nécessaire étant donné le développement des logements en copropriété, il existe plus d’un million de logements en copropriété dont plus de 40 % dans la seule ville de Casablanca.
Le champs d’application de cette loi est large puisqu’il concerne tant les immeubles à usage d’habitation que les immeubles de bureaux ainsi que les regroupements de villas dans un espace fermé ou coexiste des parties divises et indivises (copropriété horizontale).
Définitions
Le syndicat de copropriété
Il est l’émanation de l’ensemble des copropriétaires.
Le règlement de copropriété :
Ce document est élaboré par le promoteur de l’immeuble (obligation légale) et ce dernier doit déposer le règlement auprès de la Conservation foncière.
Le règlement de copropriété détermine le nombre et la superficie des parties divises ainsi que le nombre des millièmes des parties indivises. Il définit les règles de fonctionnement de la copropriété, les droits et les obligations des copropriétaires et des locataires d’un l’immeuble, les lots et la quote-part des charges qui leur sont affectées.
En découle la répartition des coûts entre copropriétaires, les conditions de jouissance des parties communes et des parties privatives.
Pour tout immeuble neuf, le promoteur remettra le règlement de copropriété au premier acquéreur. En cas de revente, le règlement de copropriété est remis par le notaire à tout nouveau copropriétaire, les dispositions du règlement s’imposent obligatoirement à tout copropriétaire.
Le Syndic :
Différence entre syndic professionnel et syndic non professionnel
Le syndic peut être professionnel ou non professionnel (il va alors s’agir d’un syndic bénévole souvent un copropriétaire de l’immeuble).
Il peut s’agir d’une personne physique ou d’une personne morale, d’une société voire d’une association.
Nomination du syndic
La loi 18.00 ne fait pas état de la nomination du syndic. Une assemblée générale des copropriétaires doit par conséquent se réunir pour désigner un syndic.
Attributions du syndic
Les missions principales du syndic sont notamment :
- de faire appliquer le règlement de copropriété,
- de veiller au bon usage des parties communes en assurant leur entretien, ex : faire réparer un ascenseur en panne, éviter les nuisances nocturnes ou encore faire intervenir un professionnel pour réparer une fuite d’eau,
- d’assurer la garde des principales entrées de l’immeuble et des équipements communs,
- de collecter les charges de copropriété contre récépissé. Chaque copropriétaire a l’obligation de payer ses charges. Sans cette participation financière, le syndic ne peut pas assurer l’administration courante, l’entretien des parties communes et des équipements collectifs ou souscrire les diverses polices d’assurances de l’immeuble. Il est à noter que le syndic doit délivrer un récépissé au copropriétaire lors de la vente de son bien indiquant qu’il n’est pas débiteur visa vis du syndicat de copropriété,
- De communiquer la situation de trésorerie du syndicat au copropriétaires et cela au moins chaque 3 mois en informant tous les copropriétaires sur l’affectation des fonds et la situation de trésorerie de chaque copropriétaire,
- De préparer le budget du syndicat pour son examen et son approbation lors de l’assemblée générale (ensemble des copropriétaires),
- De convoquer l’assemblée générale qui doit se réunir au moins une fois par an,
- De faire exécuter les décisions de l’assemblée générale,
- De représenter le syndicat des copropriétaires en justice sur autorisation spéciale de l’assemblée générale.
Avantage du syndic professionnel :
Si le choix d’un syndic professionnel représente un coût financier, ses connaissances légales et son professionnalisme sont un gage de sécurité juridique et de bon fonctionnement de l’immeuble mais aussi l’assurance de la pérennisation de la valeur de l’immeuble.
Ex : Il sera plus difficile pour un syndic bénévole de prendre la décision de poursuivre en justice un
copropriétaire en retard pour le paiement de ses charges de copropriété, que pour un syndic professionnel, qui connaît bien son travail. Le syndic professionnel se doit lui, après une relance de poursuivre en justice le copropriétaire qui ne paye pas ses charges.
Sachez aussi que la responsabilité d’un syndic peut être engagée par un copropriétaire ou plusieurs
copropriétaires qui sont victimes d’un préjudice résultant d’un acte du syndic.
L’assemblée générale des copropriétaires :
La loi oblige la convocation et la tenue de l’assemblée générale des copropriétaires une fois par an. La loi ne prévoit rien quant à l’ordre du jour et aux délais de convocation.
C’est au syndic qu’il appartient de convoquer l’assemblée générale. Les décisions prisent en assemblée générale obéissent à des majorités différentes selon l’importance des décisions votées :
Il convient de préciser que les décisions prisent en assemblée générale ne seront valables que si les copropriétaires présents à l’assemblée représentent au moins 50% des voix, le quorum est alors atteint.
Chaque copropriétaire a un nombre de voix proportionnel à la superficie de la partie privative qu’il occupe.
On distingue 4 types de majorité selon l’importance des décisions à prendre : majorité simple, majorité absolue 50% des voix (ex : la gestion des parties communes, la désignation ou la révocation du syndic, l’approbation du budget du syndicat etc. …), la majorité qualifiée 3 /4 des voix (ex : travaux d’amélioration de l’immeuble, embauche révocation et statut du concierge etc. … ) et enfin unanimité des voix ( travaux devant apporter des transformations aux parties communes , création de locaux à usage collectif, édification d’un nouveau bâtiment etc.…..)
Attention : Droit de préemption et immeuble en copropriété
Il s’agit d’un droit inhérent à chaque copropriétaire d’acheter en priorité le bien vendu par un autre copropriétaire, à un acheteur extérieur à la copropriété.Ce droit de préemption était une mention obligatoire de chaque règlement de copropriété sous l’empire de l’ancienne loi régissant les règlements de copropriété. Il est désormais facultatif selon la loi 18 00 novembre 2002 (article 34). Cela avait comme conséquence qu’un doute planait sur la validité de la vente car tout copropriétaire disposait d’un délai d’un an pour exercer son droit et faire annuler la vente.
Tout acheteur d’un bien en copropriété devra impérativement se renseigner auprès de la conservation foncière ou auprès du syndic de l’immeuble de la présence ou non de cette clause de préemption et cela afin d’éviter toute mauvaise surprise !
Conseils pratiques :
Pour arrêter votre choix sur une société de syndic en particulier, vous devez au delà du prix de leurs services faire une étude des services offerts et vous pouvez leur demander des références (c’est à dire des immeubles dont il gère ou a géré la copropriété) ensuite déplacez-vous et demandez aux copropriétaires s’ils sont satisfaits de ses services.
Une réglementation qui était nécessaire étant donné le développement des logements en copropriété, il existe plus d’un million de logements en copropriété dont plus de 40 % dans la seule ville de Casablanca.
Le champs d’application de cette loi est large puisqu’il concerne tant les immeubles à usage d’habitation que les immeubles de bureaux ainsi que les regroupements de villas dans un espace fermé ou coexiste des parties divises et indivises (copropriété horizontale).
Définitions
Le syndicat de copropriété
Il est l’émanation de l’ensemble des copropriétaires.
Le règlement de copropriété :
Ce document est élaboré par le promoteur de l’immeuble (obligation légale) et ce dernier doit déposer le règlement auprès de la Conservation foncière.
Le règlement de copropriété détermine le nombre et la superficie des parties divises ainsi que le nombre des millièmes des parties indivises. Il définit les règles de fonctionnement de la copropriété, les droits et les obligations des copropriétaires et des locataires d’un l’immeuble, les lots et la quote-part des charges qui leur sont affectées.
En découle la répartition des coûts entre copropriétaires, les conditions de jouissance des parties communes et des parties privatives.
Pour tout immeuble neuf, le promoteur remettra le règlement de copropriété au premier acquéreur. En cas de revente, le règlement de copropriété est remis par le notaire à tout nouveau copropriétaire, les dispositions du règlement s’imposent obligatoirement à tout copropriétaire.
Le Syndic :
Différence entre syndic professionnel et syndic non professionnel
Le syndic peut être professionnel ou non professionnel (il va alors s’agir d’un syndic bénévole souvent un copropriétaire de l’immeuble).
Il peut s’agir d’une personne physique ou d’une personne morale, d’une société voire d’une association.
Nomination du syndic
La loi 18.00 ne fait pas état de la nomination du syndic. Une assemblée générale des copropriétaires doit par conséquent se réunir pour désigner un syndic.
Attributions du syndic
Les missions principales du syndic sont notamment :
- de faire appliquer le règlement de copropriété,
- de veiller au bon usage des parties communes en assurant leur entretien, ex : faire réparer un ascenseur en panne, éviter les nuisances nocturnes ou encore faire intervenir un professionnel pour réparer une fuite d’eau,
- d’assurer la garde des principales entrées de l’immeuble et des équipements communs,
- de collecter les charges de copropriété contre récépissé. Chaque copropriétaire a l’obligation de payer ses charges. Sans cette participation financière, le syndic ne peut pas assurer l’administration courante, l’entretien des parties communes et des équipements collectifs ou souscrire les diverses polices d’assurances de l’immeuble. Il est à noter que le syndic doit délivrer un récépissé au copropriétaire lors de la vente de son bien indiquant qu’il n’est pas débiteur visa vis du syndicat de copropriété,
- De communiquer la situation de trésorerie du syndicat au copropriétaires et cela au moins chaque 3 mois en informant tous les copropriétaires sur l’affectation des fonds et la situation de trésorerie de chaque copropriétaire,
- De préparer le budget du syndicat pour son examen et son approbation lors de l’assemblée générale (ensemble des copropriétaires),
- De convoquer l’assemblée générale qui doit se réunir au moins une fois par an,
- De faire exécuter les décisions de l’assemblée générale,
- De représenter le syndicat des copropriétaires en justice sur autorisation spéciale de l’assemblée générale.
Avantage du syndic professionnel :
Si le choix d’un syndic professionnel représente un coût financier, ses connaissances légales et son professionnalisme sont un gage de sécurité juridique et de bon fonctionnement de l’immeuble mais aussi l’assurance de la pérennisation de la valeur de l’immeuble.
Ex : Il sera plus difficile pour un syndic bénévole de prendre la décision de poursuivre en justice un
copropriétaire en retard pour le paiement de ses charges de copropriété, que pour un syndic professionnel, qui connaît bien son travail. Le syndic professionnel se doit lui, après une relance de poursuivre en justice le copropriétaire qui ne paye pas ses charges.
Sachez aussi que la responsabilité d’un syndic peut être engagée par un copropriétaire ou plusieurs
copropriétaires qui sont victimes d’un préjudice résultant d’un acte du syndic.
L’assemblée générale des copropriétaires :
La loi oblige la convocation et la tenue de l’assemblée générale des copropriétaires une fois par an. La loi ne prévoit rien quant à l’ordre du jour et aux délais de convocation.
C’est au syndic qu’il appartient de convoquer l’assemblée générale. Les décisions prisent en assemblée générale obéissent à des majorités différentes selon l’importance des décisions votées :
Il convient de préciser que les décisions prisent en assemblée générale ne seront valables que si les copropriétaires présents à l’assemblée représentent au moins 50% des voix, le quorum est alors atteint.
Chaque copropriétaire a un nombre de voix proportionnel à la superficie de la partie privative qu’il occupe.
On distingue 4 types de majorité selon l’importance des décisions à prendre : majorité simple, majorité absolue 50% des voix (ex : la gestion des parties communes, la désignation ou la révocation du syndic, l’approbation du budget du syndicat etc. …), la majorité qualifiée 3 /4 des voix (ex : travaux d’amélioration de l’immeuble, embauche révocation et statut du concierge etc. … ) et enfin unanimité des voix ( travaux devant apporter des transformations aux parties communes , création de locaux à usage collectif, édification d’un nouveau bâtiment etc.…..)
Attention : Droit de préemption et immeuble en copropriété
Il s’agit d’un droit inhérent à chaque copropriétaire d’acheter en priorité le bien vendu par un autre copropriétaire, à un acheteur extérieur à la copropriété.Ce droit de préemption était une mention obligatoire de chaque règlement de copropriété sous l’empire de l’ancienne loi régissant les règlements de copropriété. Il est désormais facultatif selon la loi 18 00 novembre 2002 (article 34). Cela avait comme conséquence qu’un doute planait sur la validité de la vente car tout copropriétaire disposait d’un délai d’un an pour exercer son droit et faire annuler la vente.
Tout acheteur d’un bien en copropriété devra impérativement se renseigner auprès de la conservation foncière ou auprès du syndic de l’immeuble de la présence ou non de cette clause de préemption et cela afin d’éviter toute mauvaise surprise !
Conseils pratiques :
Pour arrêter votre choix sur une société de syndic en particulier, vous devez au delà du prix de leurs services faire une étude des services offerts et vous pouvez leur demander des références (c’est à dire des immeubles dont il gère ou a géré la copropriété) ensuite déplacez-vous et demandez aux copropriétaires s’ils sont satisfaits de ses services.
Le contrat multirisque habitation
Le contrat d’assurance Multirisque habitation permet de protéger son patrimoine familial lorsqu’on est responsable ou victime d’un sinistre.
Quelles sont les garanties offertes par un contrat multirisque habitation
- La garantie incendie explosion
La garantie incendie explosion couvre les dégâts qu’un incendie ou une explosion peuvent causer aux habitations et à leurs occupants ex : destruction totale du logement, asphyxie, brûlures, électrocution, etc.
La garantie incendie de base couvre la plupart du temps les dommages causés par les événements suivants : le feu si la cause n’est pas intentionnelle, l’explosion et l’implosion, la foudre, les dégâts provoqués en éteignant un feu (l’eau, la mousse, des pompes d’extinction des pompiers…).
- La garantie dégâts des eaux
Les dégâts des eaux sont des sinistres fréquents. Les origines d’un dégât des eaux sont nombreuses : rupture de canalisation causée par un manque d’entretien ou le gel, les débordements de récipients ou d’appareils (évier, machine à laver, etc.) ainsi que les infiltrations.
- La garantie vol /vandalisme
La garantie vol couvre la disparition, la destruction ou la détérioration des biens mobiliers résultant de vols, tentatives de vols et / ou d’actes de vandalisme commis dans les circonstances prévues au contrat et dont l’assuré doit apporter la preuve. Pour que la garantie”vol” soit acquise, les assureurs exigent souvent l’existence de moyens de protection suffisants ( ex : les portes doivent comporter au minimum deux serrures dont une au moins de sécurité, les fenêtres doivent être protégés par des volets). Renseignez vous auprès de votre assureur !
- La garantie bris de glaces
La garantie bris de glaces peut couvrir les dommages matériels (bris, fissures…) subis par les vitres, les fenêtres, des baies vitrées, des vélux, etc.
- La garantie catastrophes naturelles
Sont considérés comme les effets d’une catastrophe naturelle les dommages matériels directs non assurables ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel.
- La garantie tempête et autres événements climatiques
- L’assurance des émeutes et mouvements populaires
Quels sont les biens assurés:
Les biens assurés sont : les bâtiments, le mobilier, les aménagements et embellissements ainsi que les biens à usage professionnel.
Le mobilier doit être déclaré pour sa valeur actuelle en enlevant la vétusté. Il conviendra pour certains biens de procéder à une expertise pour établir la valeur exacte du bien ex : tableaux, œuvres d’art.
Les frais et pertes d’argent liés au sinistre
- Les frais de déplacement et de relogement, la perte d’usage des locaux et la perte de loyer dû au propriétaire
- Les honoraires d’experts
- Les frais de déblai et de démolition
- Les dommages occasionnés par les secours et mesures de sauvetage - Le remboursement de la cotisation de l’assurance dommages ouvrage
- Le remboursement des honoraires des décorateurs, bureaux d’études, de contrôle technique et d’ingénierie
- Les honoraires d’architecte
- Les frais nécessaires à une mise en état des lieux en conformité avec la législation
- Les pertes indirectes
Les dommages aux personnes
Les contrats multirisque habitation comportent une garantie “responsabilité civile familiale ” qui permet de couvrir les dommages causés à d’autres personnes ou à leurs biens dans le cadre de votre vie privée.
Votre responsabilité, celle de votre conjoint, de vos enfants et des descendants vivant sous votre toit est couverte.
La notion d’assuré peut être étendue aux employés de maison pour les dommages causés aux tiers.
Remarque : Les actes intentionnels ne sont pas couverts.
L’analyse des risques peut varier si des changements interviennent dans votre situation, vous devez donc prévenir votre assureur de toutes circonstances nouvelles. La modification peut avoir une incidence sur l’opinion du risque pour l’assureur quand la probabilité d’un sinistre peut se trouver augmentée.
L’assurance habitation est-elle obligatoire?
L’assurance multirisque habitation s’impose si vous êtes locataire d’un appartement ou d’une maison individuelle. Vous êtes responsable auprès du propriétaire des dommages que vous pourriez causer à l’appartement, à la maison ou à l’immeuble. Il faut que le propriétaire soit sûr d’être indemnisé en cas de dommage.
Attention cependant, si vous êtes locataire d’un appartement meublé ou si vous occupez un logement de fonction, vous n’êtes pas soumis à cette obligation.
En revanche, le propriétaire n’est pas obligé de souscrire une assurance pour son habitation. Il est néanmoins conseillé aux propriétaires de souscrire, au moins, une assurance incluant une garantie responsabilité civile, pour les dommages causés à des tiers.
Calcul de la prime d’assurance
Le montant de votre prime d’assurance multirisque habitation peut variée en fonction de plusieurs critères :
- Votre qualité de Propriétaire ou de Locataire. La prime payée est généralement moins élevée pour un locataire que pour un propriétaire qui a plus de risques a assurer.
- La notion de résidence principale ou secondaire: La prime payée est généralement moins élevée pour une résidence principale que pour une résidence secondaire car le risque vol est moins important .
- le lieu où se trouve votre logement: les risques de sinistre sont fonction de la situation géographique du bien a assurer. La prime payée est généralement moins élevée pour un logement situé dans une zone non urbaine que pour un logement parisien.
- la superficie à assurer : la prime payée augmente avec le nombre de pièces principales.
- le capital mobilier à assurer: le montant de la prime payée augmente avec celui du capital mobilier à assurer.
- la franchise: la franchise est le montant qui reste à la charge de l’assuré en cas de sinistre. Plus le montant de la franchise est important, plus le montant de la prime est faible.
Comment choisir son assureur :
Pour bien choisir votre assurance multirisque habitation, vous devez connaître la règle appliquée par l’assureur pour estimer vos biens mobiliers le jour du sinistre.
Le montant du remboursement sera directement lié à cette règle:
- L’assureur peut appliquer une vétusté dont le montant est fonction de l’âge de l’objet au jour du sinistre et combler la perte de valeur engendrée par l’application de cette vétusté par une indemnité compensatrice exprimée en pourcentage. Plus ce pourcentage est important, mieux vous serez remboursé.
- L’assureur peut vous rembourser en ‘valeur à neuf ’: une extension de garantie doit être souscrite pour couvrir le mobilier en valeur à neuf : aucune vétusté n’est alors appliquée.
Attention ! Les assureurs ont chacun leur propre définition de la valeur à neuf. Il est nécessaire de vérifier la définition de la valeur à neuf indiquée dans les conditions générales.
Quelles sont les garanties offertes par un contrat multirisque habitation
- La garantie incendie explosion
La garantie incendie explosion couvre les dégâts qu’un incendie ou une explosion peuvent causer aux habitations et à leurs occupants ex : destruction totale du logement, asphyxie, brûlures, électrocution, etc.
La garantie incendie de base couvre la plupart du temps les dommages causés par les événements suivants : le feu si la cause n’est pas intentionnelle, l’explosion et l’implosion, la foudre, les dégâts provoqués en éteignant un feu (l’eau, la mousse, des pompes d’extinction des pompiers…).
- La garantie dégâts des eaux
Les dégâts des eaux sont des sinistres fréquents. Les origines d’un dégât des eaux sont nombreuses : rupture de canalisation causée par un manque d’entretien ou le gel, les débordements de récipients ou d’appareils (évier, machine à laver, etc.) ainsi que les infiltrations.
- La garantie vol /vandalisme
La garantie vol couvre la disparition, la destruction ou la détérioration des biens mobiliers résultant de vols, tentatives de vols et / ou d’actes de vandalisme commis dans les circonstances prévues au contrat et dont l’assuré doit apporter la preuve. Pour que la garantie”vol” soit acquise, les assureurs exigent souvent l’existence de moyens de protection suffisants ( ex : les portes doivent comporter au minimum deux serrures dont une au moins de sécurité, les fenêtres doivent être protégés par des volets). Renseignez vous auprès de votre assureur !
- La garantie bris de glaces
La garantie bris de glaces peut couvrir les dommages matériels (bris, fissures…) subis par les vitres, les fenêtres, des baies vitrées, des vélux, etc.
- La garantie catastrophes naturelles
Sont considérés comme les effets d’une catastrophe naturelle les dommages matériels directs non assurables ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel.
- La garantie tempête et autres événements climatiques
- L’assurance des émeutes et mouvements populaires
Quels sont les biens assurés:
Les biens assurés sont : les bâtiments, le mobilier, les aménagements et embellissements ainsi que les biens à usage professionnel.
Le mobilier doit être déclaré pour sa valeur actuelle en enlevant la vétusté. Il conviendra pour certains biens de procéder à une expertise pour établir la valeur exacte du bien ex : tableaux, œuvres d’art.
Les frais et pertes d’argent liés au sinistre
- Les frais de déplacement et de relogement, la perte d’usage des locaux et la perte de loyer dû au propriétaire
- Les honoraires d’experts
- Les frais de déblai et de démolition
- Les dommages occasionnés par les secours et mesures de sauvetage - Le remboursement de la cotisation de l’assurance dommages ouvrage
- Le remboursement des honoraires des décorateurs, bureaux d’études, de contrôle technique et d’ingénierie
- Les honoraires d’architecte
- Les frais nécessaires à une mise en état des lieux en conformité avec la législation
- Les pertes indirectes
Les dommages aux personnes
Les contrats multirisque habitation comportent une garantie “responsabilité civile familiale ” qui permet de couvrir les dommages causés à d’autres personnes ou à leurs biens dans le cadre de votre vie privée.
Votre responsabilité, celle de votre conjoint, de vos enfants et des descendants vivant sous votre toit est couverte.
La notion d’assuré peut être étendue aux employés de maison pour les dommages causés aux tiers.
Remarque : Les actes intentionnels ne sont pas couverts.
L’analyse des risques peut varier si des changements interviennent dans votre situation, vous devez donc prévenir votre assureur de toutes circonstances nouvelles. La modification peut avoir une incidence sur l’opinion du risque pour l’assureur quand la probabilité d’un sinistre peut se trouver augmentée.
L’assurance habitation est-elle obligatoire?
L’assurance multirisque habitation s’impose si vous êtes locataire d’un appartement ou d’une maison individuelle. Vous êtes responsable auprès du propriétaire des dommages que vous pourriez causer à l’appartement, à la maison ou à l’immeuble. Il faut que le propriétaire soit sûr d’être indemnisé en cas de dommage.
Attention cependant, si vous êtes locataire d’un appartement meublé ou si vous occupez un logement de fonction, vous n’êtes pas soumis à cette obligation.
En revanche, le propriétaire n’est pas obligé de souscrire une assurance pour son habitation. Il est néanmoins conseillé aux propriétaires de souscrire, au moins, une assurance incluant une garantie responsabilité civile, pour les dommages causés à des tiers.
Calcul de la prime d’assurance
Le montant de votre prime d’assurance multirisque habitation peut variée en fonction de plusieurs critères :
- Votre qualité de Propriétaire ou de Locataire. La prime payée est généralement moins élevée pour un locataire que pour un propriétaire qui a plus de risques a assurer.
- La notion de résidence principale ou secondaire: La prime payée est généralement moins élevée pour une résidence principale que pour une résidence secondaire car le risque vol est moins important .
- le lieu où se trouve votre logement: les risques de sinistre sont fonction de la situation géographique du bien a assurer. La prime payée est généralement moins élevée pour un logement situé dans une zone non urbaine que pour un logement parisien.
- la superficie à assurer : la prime payée augmente avec le nombre de pièces principales.
- le capital mobilier à assurer: le montant de la prime payée augmente avec celui du capital mobilier à assurer.
- la franchise: la franchise est le montant qui reste à la charge de l’assuré en cas de sinistre. Plus le montant de la franchise est important, plus le montant de la prime est faible.
Comment choisir son assureur :
Pour bien choisir votre assurance multirisque habitation, vous devez connaître la règle appliquée par l’assureur pour estimer vos biens mobiliers le jour du sinistre.
Le montant du remboursement sera directement lié à cette règle:
- L’assureur peut appliquer une vétusté dont le montant est fonction de l’âge de l’objet au jour du sinistre et combler la perte de valeur engendrée par l’application de cette vétusté par une indemnité compensatrice exprimée en pourcentage. Plus ce pourcentage est important, mieux vous serez remboursé.
- L’assureur peut vous rembourser en ‘valeur à neuf ’: une extension de garantie doit être souscrite pour couvrir le mobilier en valeur à neuf : aucune vétusté n’est alors appliquée.
Attention ! Les assureurs ont chacun leur propre définition de la valeur à neuf. Il est nécessaire de vérifier la définition de la valeur à neuf indiquée dans les conditions générales.
La vente en l’état futur d’achèvement (vente sur plan)
La vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement (VEFA) est issue du Dahir n° 1-02-309 du 25 rejeb 1423 (3 octobre 2002) portant promulgation de la loi n°44-00 complétant le dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) formant code des obligations et des contrats. (B.O. du 7 Novembre 2002).
La définition de la vente en l’état de futur achèvement résulte de l’article 618-1 de la loi n°44-00 :
“Est considérée comme vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement, toute convention par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé et l’acquéreur s’engage à en payer le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux.”
La loi concerne aussi bien les immeubles à usage d’habitation que ceux à usage professionnel, commercial, industriel ou artisanal effectués par toute personne de droit public que de droit privé. Le vendeur conserve ses droits et attributions de maître de l’ouvrage jusqu’à l’achèvement des travaux de l’immeuble.
Les formes nécessaires à la vente en l’état de futur achèvement (Article 618-3)
Le contrat préliminaire
Nécessité d’un contrat préliminaire qui doit être établi et cela sous peine de nullité soit: un acte authentique, soit un acte ayant date certaine et élaboré par un professionnel appartenant à une profession légale et réglementée autorisée à dresser ces actes. (La liste nominative des professionnels agréés pour dresser lesdits actes est fixée annuellement par le ministre de la justice. ex : les avocats agréés près la cour suprême).
Le contrat préliminaire doit contenir un certain nombre de mentions :
- l’identité du vendeur et de l’acheteur ;
- le titre de la propriété de l’immeuble immatriculé, objet de la construction, ou les références de la propriété de l’immeuble non immatriculé, précisant, le cas échéant, les droits réels et les servitudes foncières et toutes autres servitudes ;
- le numéro et la date de l’autorisation de construire;
- la description de l’immeuble, objet de la vente;
- le prix de vente définitif et les modalités de son paiement;
- le délai de livraison;
- les références de la caution bancaire ou toute autre caution ou assurance, le cas échéant.
Le contrat préliminaire doit être signé et paraphé par les parties et par celui qui l’a dressé. Les signatures des actes dressés par l’avocat sont légalisées par le chef du secrétariat greffe du tribunal de première instance dans le ressort duquel exerce ledit avocat.
Il convient de joindre au contrat préliminaire :
- les copies conformes des plans d’architecture ‘ne varietur’, du béton armé et le cahier des charges ;
- le certificat délivré par l’ingénieur spécialisé attestant l’achèvement des fondations de la construction au niveau du rez-de-chaussée.
La loi apporte une sécurité en faveur de l’acquéreur dans le sens où le contrat préliminaire ne peut signé qu’après achèvement des fondations de la construction au niveau du rez-de-chaussée. (Article 618-5)
Les modalités de paiement de la vente en l’état de futur achèvement (Article 618-6).
L’acquéreur est tenu de payer une partie du prix de la construction selon les phases suivantes :
- une partie lors de l’achèvement des travaux relatifs aux fondations de la construction au niveau du rez-de-chaussée;
- une deuxième partie lors de l’achèvement des gros oeuvres de l’ensemble de l’immeuble;
- et enfin une dernière partie lors de l’achèvement des travaux de finition.
Toutefois, la loi laisse la possibilité aux parties de fixer des modalités de paiement différentes à l’exception suivante : aucun paiement ne peut avoir lieu avant la signature du contrat préliminaire de vente (article 618-8).
Le contrat définitif
Le vendeur est tenu, dès l’obtention du permis d’habiter ou du certificat de conformité, dans un délai n’excédant pas 30 jours à compter de la date de leur délivrance, d’en informer l’acquéreur, par lettre recommandée avec accusé de réception, et de requérir l’éclatement du titre foncier, objet de la propriété sur laquelle est édifié l’immeuble en vue de créer un titre foncier de chaque partie divise lorsque l’immeuble est immatriculé. (Article 618-18)
Le contrat définitif ne sera conclu qu’après le versement intégral du prix de l’immeuble ou de la fraction de l’immeuble, par l’acheteur. Le contrat définitif devra être conclu selon les formes du contrat préliminaire, il doit donc revêtir les mentions de l’article 618-3.
Au cas où l’une des parties refuse de conclure le contrat de vente définitif dans un délai de 30 jours à compter de la date de la notification visée à l’article 618-18 ci-dessus, la partie lésée peut intenter une action en justice visant à la conclusion du contrat définitif ou à la résiliation du contrat de vente préliminaire.
En cas de résiliation du contrat par l’une des parties, la partie lésée a droit à une indemnité ne dépassant pas 10% du prix de vente.
Le jugement définitif ordonnant la conclusion de la vente vaut contrat définitif.
Réalisation de la vente
Le transfert de la propriété des fractions vendues au profit des acquéreurs n’est
valable qu’à partir de la conclusion du contrat définitif ou après la décision définitive rendue par le
tribunal lorsque l’immeuble est non immatriculé ou en cours d’immatriculation et à partir de l’inscription
du contrat définitif ou de la décision rendue par le tribunal sur les registres fonciers lorsque l’immeuble est immatriculé.
Les garanties pour l’acheteur (Article 618-9).
Le vendeur doit constituer au profit de l’acquéreur une caution bancaire ou toute autre caution similaire et, le cas échéant, une assurance afin de permettre à l’acquéreur de récupérer les versements en cas de non application du contrat.
Cette garantie prend fin à l’établissement du contrat définitif de vente et lorsqu’il s’agit d’un immeuble
immatriculé lors de l’inscription de ladite vente sur les registres fonciers.
La loi a posé une exception (Article 6186-11), les établissements publics et les sociétés dont le capital est détenu en totalité par l’Etat ou toute personne morale de droit public n’ont pas à fournir de caution à l’acheteur.
Le texte apporte une autre garantie à l’acheteur : l’établissement d’un cahier des charges
Le vendeur doit établir un cahier des charges de construction précisant la consistance du projet, sa désignation, la nature des prestations et des équipements de l’immeuble à réaliser et les délais de réalisation et de livraison.
Le vendeur et l’acquéreur apposent leurs signatures au cahier des charges. Une copie certifiée conforme, portant la signature légalisée de l’acquéreur est délivrée à ce dernier. Lorsque l’immeuble est immatriculé, des copies du cahier des charges, du plan d’architecture ne varietur et du règlement de copropriété, le cas échéant, doivent être déposées à la conservation foncière. Lorsque l’immeuble est non immatriculé, ces copies doivent être inscrites sur un registre spécial tenu au greffe du tribunal de première instance de la circonscription où se trouve l’immeuble et déposées auprès dudit greffe.
Les pénalités de retard (Article 618-12).
Les pénalités dues par l’acheteur
En cas de retard dans les paiements tels que prévus à l’article 618-6, l’acquéreur est passible d’une indemnité qui ne peut excéder 1% par mois de la somme exigible, sans toutefois dépasser 10% par an.
Les pénalités dues par le vendeur
En cas de retard dans la réalisation des travaux de construction dans les délais impartis, le vendeur
est passible d’une indemnité de 1% par mois de la somme due, sans toutefois dépasser 10 % par an.
Toutefois, l’indemnité de retard ne sera appliquée qu’un mois après la date de la réception de la partie défaillante d’une mise en demeure adressée par l’autre partie, par l’une des voies prévue à l’article 37 et suivants du code de procédure civile.
La vente en l’état futur d’achèvement permet donc aux promoteurs de financer les travaux de construction par les avances versées par les clients tout en gardant la propriété des constructions puisque celle-ci n’est transférée à l’acheteur qu’à l’inscription du contrat définitif de vente sur les registres fonciers dans le cas d’un immeuble immatriculé et lors de la conclusion du contrat définitif de vente pour un bien non immatriculé ou en cours d’immatriculation.
La définition de la vente en l’état de futur achèvement résulte de l’article 618-1 de la loi n°44-00 :
“Est considérée comme vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement, toute convention par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé et l’acquéreur s’engage à en payer le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux.”
La loi concerne aussi bien les immeubles à usage d’habitation que ceux à usage professionnel, commercial, industriel ou artisanal effectués par toute personne de droit public que de droit privé. Le vendeur conserve ses droits et attributions de maître de l’ouvrage jusqu’à l’achèvement des travaux de l’immeuble.
Les formes nécessaires à la vente en l’état de futur achèvement (Article 618-3)
Le contrat préliminaire
Nécessité d’un contrat préliminaire qui doit être établi et cela sous peine de nullité soit: un acte authentique, soit un acte ayant date certaine et élaboré par un professionnel appartenant à une profession légale et réglementée autorisée à dresser ces actes. (La liste nominative des professionnels agréés pour dresser lesdits actes est fixée annuellement par le ministre de la justice. ex : les avocats agréés près la cour suprême).
Le contrat préliminaire doit contenir un certain nombre de mentions :
- l’identité du vendeur et de l’acheteur ;
- le titre de la propriété de l’immeuble immatriculé, objet de la construction, ou les références de la propriété de l’immeuble non immatriculé, précisant, le cas échéant, les droits réels et les servitudes foncières et toutes autres servitudes ;
- le numéro et la date de l’autorisation de construire;
- la description de l’immeuble, objet de la vente;
- le prix de vente définitif et les modalités de son paiement;
- le délai de livraison;
- les références de la caution bancaire ou toute autre caution ou assurance, le cas échéant.
Le contrat préliminaire doit être signé et paraphé par les parties et par celui qui l’a dressé. Les signatures des actes dressés par l’avocat sont légalisées par le chef du secrétariat greffe du tribunal de première instance dans le ressort duquel exerce ledit avocat.
Il convient de joindre au contrat préliminaire :
- les copies conformes des plans d’architecture ‘ne varietur’, du béton armé et le cahier des charges ;
- le certificat délivré par l’ingénieur spécialisé attestant l’achèvement des fondations de la construction au niveau du rez-de-chaussée.
La loi apporte une sécurité en faveur de l’acquéreur dans le sens où le contrat préliminaire ne peut signé qu’après achèvement des fondations de la construction au niveau du rez-de-chaussée. (Article 618-5)
Les modalités de paiement de la vente en l’état de futur achèvement (Article 618-6).
L’acquéreur est tenu de payer une partie du prix de la construction selon les phases suivantes :
- une partie lors de l’achèvement des travaux relatifs aux fondations de la construction au niveau du rez-de-chaussée;
- une deuxième partie lors de l’achèvement des gros oeuvres de l’ensemble de l’immeuble;
- et enfin une dernière partie lors de l’achèvement des travaux de finition.
Toutefois, la loi laisse la possibilité aux parties de fixer des modalités de paiement différentes à l’exception suivante : aucun paiement ne peut avoir lieu avant la signature du contrat préliminaire de vente (article 618-8).
Le contrat définitif
Le vendeur est tenu, dès l’obtention du permis d’habiter ou du certificat de conformité, dans un délai n’excédant pas 30 jours à compter de la date de leur délivrance, d’en informer l’acquéreur, par lettre recommandée avec accusé de réception, et de requérir l’éclatement du titre foncier, objet de la propriété sur laquelle est édifié l’immeuble en vue de créer un titre foncier de chaque partie divise lorsque l’immeuble est immatriculé. (Article 618-18)
Le contrat définitif ne sera conclu qu’après le versement intégral du prix de l’immeuble ou de la fraction de l’immeuble, par l’acheteur. Le contrat définitif devra être conclu selon les formes du contrat préliminaire, il doit donc revêtir les mentions de l’article 618-3.
Au cas où l’une des parties refuse de conclure le contrat de vente définitif dans un délai de 30 jours à compter de la date de la notification visée à l’article 618-18 ci-dessus, la partie lésée peut intenter une action en justice visant à la conclusion du contrat définitif ou à la résiliation du contrat de vente préliminaire.
En cas de résiliation du contrat par l’une des parties, la partie lésée a droit à une indemnité ne dépassant pas 10% du prix de vente.
Le jugement définitif ordonnant la conclusion de la vente vaut contrat définitif.
Réalisation de la vente
Le transfert de la propriété des fractions vendues au profit des acquéreurs n’est
valable qu’à partir de la conclusion du contrat définitif ou après la décision définitive rendue par le
tribunal lorsque l’immeuble est non immatriculé ou en cours d’immatriculation et à partir de l’inscription
du contrat définitif ou de la décision rendue par le tribunal sur les registres fonciers lorsque l’immeuble est immatriculé.
Les garanties pour l’acheteur (Article 618-9).
Le vendeur doit constituer au profit de l’acquéreur une caution bancaire ou toute autre caution similaire et, le cas échéant, une assurance afin de permettre à l’acquéreur de récupérer les versements en cas de non application du contrat.
Cette garantie prend fin à l’établissement du contrat définitif de vente et lorsqu’il s’agit d’un immeuble
immatriculé lors de l’inscription de ladite vente sur les registres fonciers.
La loi a posé une exception (Article 6186-11), les établissements publics et les sociétés dont le capital est détenu en totalité par l’Etat ou toute personne morale de droit public n’ont pas à fournir de caution à l’acheteur.
Le texte apporte une autre garantie à l’acheteur : l’établissement d’un cahier des charges
Le vendeur doit établir un cahier des charges de construction précisant la consistance du projet, sa désignation, la nature des prestations et des équipements de l’immeuble à réaliser et les délais de réalisation et de livraison.
Le vendeur et l’acquéreur apposent leurs signatures au cahier des charges. Une copie certifiée conforme, portant la signature légalisée de l’acquéreur est délivrée à ce dernier. Lorsque l’immeuble est immatriculé, des copies du cahier des charges, du plan d’architecture ne varietur et du règlement de copropriété, le cas échéant, doivent être déposées à la conservation foncière. Lorsque l’immeuble est non immatriculé, ces copies doivent être inscrites sur un registre spécial tenu au greffe du tribunal de première instance de la circonscription où se trouve l’immeuble et déposées auprès dudit greffe.
Les pénalités de retard (Article 618-12).
Les pénalités dues par l’acheteur
En cas de retard dans les paiements tels que prévus à l’article 618-6, l’acquéreur est passible d’une indemnité qui ne peut excéder 1% par mois de la somme exigible, sans toutefois dépasser 10% par an.
Les pénalités dues par le vendeur
En cas de retard dans la réalisation des travaux de construction dans les délais impartis, le vendeur
est passible d’une indemnité de 1% par mois de la somme due, sans toutefois dépasser 10 % par an.
Toutefois, l’indemnité de retard ne sera appliquée qu’un mois après la date de la réception de la partie défaillante d’une mise en demeure adressée par l’autre partie, par l’une des voies prévue à l’article 37 et suivants du code de procédure civile.
La vente en l’état futur d’achèvement permet donc aux promoteurs de financer les travaux de construction par les avances versées par les clients tout en gardant la propriété des constructions puisque celle-ci n’est transférée à l’acheteur qu’à l’inscription du contrat définitif de vente sur les registres fonciers dans le cas d’un immeuble immatriculé et lors de la conclusion du contrat définitif de vente pour un bien non immatriculé ou en cours d’immatriculation.
La location accession
La location accession
La location-accession à la propriété immobilière est réglementée par la loi du n°51-00 promulguée par Dahir n°10-3-2002 du 16 ramadan 1424( B.O. du 15 janvier 2004)
Le champ d’application de la loi
La loi ne s’applique qu’aux immeubles achevés et à usage d’habitation.
La définition de la location accession est fixée à l’article 2 de la loi :
« La location-accession est un contrat de vente par lequel un vendeur s’engage envers un accédant à lui transférer, après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d’un immeuble moyennant le versement d’une redevance, telle qu’indiquée à l’article 8 de la présente loi, jusqu’à la date de la levée de l’option ».
Le propriétaire loue son bien à un locataire en contrepartie d’une redevance (loyer) et le locataire dispose d’une option d’achat au terme de la période fixée dans le contrat.
La forme du contrat de location accession (Articles 4 à 7 de la loi)
Pour être valable, le contrat doit être établi :
- soit par acte authentique (acte dressé par un notaire),
- soit par acte ayant date certaine dressé par un professionnel appartenant à une profession juridique et réglementée autorisée à dresser ces actes par la loi régissant ladite profession, ex : les avocats agréés près la Cour suprême. L’acte doit être signé et paraphé en toutes les pages par les parties et par celui qui l’a dressé. Les signatures des actes dressés par l’avocat sont légalisées par le chef du secrétariat greffe du tribunal de première instance dans le ressort duquel exerce ledit avocat.
Des mentions indispensables doivent figurer sur le contrat de location accession:
- l’identité des parties contractantes;
- les références foncières de l’immeuble faisant l’objet du contrat;
- la situation et la description de l’immeuble ou fraction de l’immeuble;
- le prix de vente fixe et non révisable de l’immeuble;
- le montant de l’avance s’il y a lieu et de la redevance à la charge de l’accédant, sa périodicité ainsi que les modalités de paiement, et celles d’imputation de la redevance sur le prix de vente;
- la faculté pour l’accédant de payer par anticipation tout ou partie du prix de l’immeuble avant la date de levée de l’option;
- les références du contrat d’assurance conclu par le vendeur, garantissant l’immeuble;
- les conditions de réalisation et de résiliation de l’option;
- la date d’entrée en jouissance et le délai dans lequel l’accédant devra exercer la faculté qui lui est reconnue d’acquérir la propriété ainsi que les conditions de prorogation et de résiliation anticipée du contrat.
Incidence du contrat de location accession sur le régime juridique de l’immeuble
Si l’immeuble qui fait l’objet d’un contrat de location accession est immatriculé, l’accédant peut demander au conservateur de la propriété foncière la mention d’une prénotation sur le titre foncier de l’immeuble. Cette prénotation demeure valable jusqu’à l’inscription sur le titre foncier du contrat définitif de vente de l’immeuble.
SI l’immeuble n’est pas immatriculé, une copie du contrat de location-accession doit être inscrite sur un registre spécial tenu au greffe du tribunal de première instance (du lieu de l’immeuble).
Droits et obligations des parties
Droits et obligations de l’accédant
L’accédant est tenu de payer une redevance, montant versé par échéances, en contrepartie de l’acquisition future de l’immeuble ou partie de l’immeuble.
La redevance comprend deux parties : un montant correspondant au droit de jouissance de l’immeuble et l’autre correspondant au paiement anticipé du prix d’acquisition de l’immeuble.
La part de chacune de ces deux parties sera convenue entre le vendeur et l’accédant dans le contrat de location-accession.
Cette répartition ne sera prise en considération qu’en cas de résiliation du contrat.
L’accédant, dès qu’il entre dans les locaux, doit:
- user de l’immeuble en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le contrat de location-accession ;
- payer la redevance conformément aux clauses du contrat de location-accession ;
- payer les charges d’entretien de l’immeuble
- procéder à des transformations qui mettent en péril la sécurité des habitants, le bon fonctionnement des équipements ou la solidité de l’immeuble ou partie de l’immeuble.
Toutefois et après accord écrit du vendeur, l’accédant peut à ses frais, procéder à des travaux d’amélioration de l’immeuble ou partie de l’immeuble.
Droits et obligations du vendeur
- Le vendeur est tenu d’établir un état des lieux avec l’accédant et cela lors de la signature du contrat et un autre en cas de résiliation.
- les obligations de délivrance et de garantie qui sont les mêmes que celles prévues pour le locateur par le dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) formant code des obligations et des contrats,
- le vendeur doit supporter la charge des réparations relatives aux éléments concourant à la stabilité ou à la solidité de l’immeuble ainsi qu’à tous autres éléments qui lui sont intégrés ou forment corps avec eux.
Réalisation du contrat de location accession :
Le vendeur doit mettre en demeure l’accédant de lever l’option visant à acquérir la propriété de l’immeuble. Il doit le faire par lettre recommandée avec accusé de réception et cela dans les trois mois précédant le terme prévu pour la levée de l’option.
Si l’accédant lève l’option, il devra payer le montant restant dû sur le prix de vente tel que fixé dans le contrat de location-accession. Le contrat définitif de vente sera alors conclu et cela dans les mêmes formes que l’établissement du contrat de location-accession tel qu’indiqué à l’article 4 de la présente loi.
Au cas où le vendeur refuse, pour une raison quelconque, de conclure le contrat définitif de vente dans un délai maximum de 30 jours après une mise en demeure restée infructueuse, l’accédant qui s’est acquitté du montant intégral du prix de vente, peut intenter une action en justice pour la conclusion du contrat définitif de vente. Le jugement définitif ordonnant la conclusion du contrat de vente vaut contrat définitif de vente.
La résiliation du contrat de location accession
La résiliation du fait du vendeur
Si le contrat de location accession est résilié du fait du vendeur, l’accédant a droit au remboursement des sommes versées correspondantes à l’avance, s’il y a lieu, et au montant relatif au paiement anticipé du prix d’acquisition de l’immeuble, majorés d’une indemnité de 10% sur les sommes remboursables.
Le vendeur est tenu de rembourser l’accédant dans les trois mois qui suivent la résiliation du contrat. Ce dernier peut d’ailleurs demeurer dans les lieux jusqu’au remboursement intégral.
La résiliation du fait du de l’accédant
L’accédant a droit au remboursement des sommes versées au titre du prix d’acquisition, (déduction faite d’une indemnité au profit du vendeur de 10% de ces sommes) s’il effectue la demande la résiliation du contrat avant la date de la levée de l’option ou à la date de levée de l’option.
Remarque : Si l’accédant ne remplit pas ses obligations contractuelles notamment celles relatives au paiement de l’avance ou au paiement de la redevance des charges devenues exigibles, le président du tribunal de première instance, statuant en référé, peu prononcer la résiliation du contrat de location-accession et ordonner le congé de l’accédant et la radiation de la prénotation auprès de l’agence foncière.
L’accédant demeure tenu de payer les sommes exigibles et une indemnité de 10% desdites sommes.
La location-accession à la propriété immobilière est réglementée par la loi du n°51-00 promulguée par Dahir n°10-3-2002 du 16 ramadan 1424( B.O. du 15 janvier 2004)
Le champ d’application de la loi
La loi ne s’applique qu’aux immeubles achevés et à usage d’habitation.
La définition de la location accession est fixée à l’article 2 de la loi :
« La location-accession est un contrat de vente par lequel un vendeur s’engage envers un accédant à lui transférer, après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d’un immeuble moyennant le versement d’une redevance, telle qu’indiquée à l’article 8 de la présente loi, jusqu’à la date de la levée de l’option ».
Le propriétaire loue son bien à un locataire en contrepartie d’une redevance (loyer) et le locataire dispose d’une option d’achat au terme de la période fixée dans le contrat.
La forme du contrat de location accession (Articles 4 à 7 de la loi)
Pour être valable, le contrat doit être établi :
- soit par acte authentique (acte dressé par un notaire),
- soit par acte ayant date certaine dressé par un professionnel appartenant à une profession juridique et réglementée autorisée à dresser ces actes par la loi régissant ladite profession, ex : les avocats agréés près la Cour suprême. L’acte doit être signé et paraphé en toutes les pages par les parties et par celui qui l’a dressé. Les signatures des actes dressés par l’avocat sont légalisées par le chef du secrétariat greffe du tribunal de première instance dans le ressort duquel exerce ledit avocat.
Des mentions indispensables doivent figurer sur le contrat de location accession:
- l’identité des parties contractantes;
- les références foncières de l’immeuble faisant l’objet du contrat;
- la situation et la description de l’immeuble ou fraction de l’immeuble;
- le prix de vente fixe et non révisable de l’immeuble;
- le montant de l’avance s’il y a lieu et de la redevance à la charge de l’accédant, sa périodicité ainsi que les modalités de paiement, et celles d’imputation de la redevance sur le prix de vente;
- la faculté pour l’accédant de payer par anticipation tout ou partie du prix de l’immeuble avant la date de levée de l’option;
- les références du contrat d’assurance conclu par le vendeur, garantissant l’immeuble;
- les conditions de réalisation et de résiliation de l’option;
- la date d’entrée en jouissance et le délai dans lequel l’accédant devra exercer la faculté qui lui est reconnue d’acquérir la propriété ainsi que les conditions de prorogation et de résiliation anticipée du contrat.
Incidence du contrat de location accession sur le régime juridique de l’immeuble
Si l’immeuble qui fait l’objet d’un contrat de location accession est immatriculé, l’accédant peut demander au conservateur de la propriété foncière la mention d’une prénotation sur le titre foncier de l’immeuble. Cette prénotation demeure valable jusqu’à l’inscription sur le titre foncier du contrat définitif de vente de l’immeuble.
SI l’immeuble n’est pas immatriculé, une copie du contrat de location-accession doit être inscrite sur un registre spécial tenu au greffe du tribunal de première instance (du lieu de l’immeuble).
Droits et obligations des parties
Droits et obligations de l’accédant
L’accédant est tenu de payer une redevance, montant versé par échéances, en contrepartie de l’acquisition future de l’immeuble ou partie de l’immeuble.
La redevance comprend deux parties : un montant correspondant au droit de jouissance de l’immeuble et l’autre correspondant au paiement anticipé du prix d’acquisition de l’immeuble.
La part de chacune de ces deux parties sera convenue entre le vendeur et l’accédant dans le contrat de location-accession.
Cette répartition ne sera prise en considération qu’en cas de résiliation du contrat.
L’accédant, dès qu’il entre dans les locaux, doit:
- user de l’immeuble en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le contrat de location-accession ;
- payer la redevance conformément aux clauses du contrat de location-accession ;
- payer les charges d’entretien de l’immeuble
- procéder à des transformations qui mettent en péril la sécurité des habitants, le bon fonctionnement des équipements ou la solidité de l’immeuble ou partie de l’immeuble.
Toutefois et après accord écrit du vendeur, l’accédant peut à ses frais, procéder à des travaux d’amélioration de l’immeuble ou partie de l’immeuble.
Droits et obligations du vendeur
- Le vendeur est tenu d’établir un état des lieux avec l’accédant et cela lors de la signature du contrat et un autre en cas de résiliation.
- les obligations de délivrance et de garantie qui sont les mêmes que celles prévues pour le locateur par le dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) formant code des obligations et des contrats,
- le vendeur doit supporter la charge des réparations relatives aux éléments concourant à la stabilité ou à la solidité de l’immeuble ainsi qu’à tous autres éléments qui lui sont intégrés ou forment corps avec eux.
Réalisation du contrat de location accession :
Le vendeur doit mettre en demeure l’accédant de lever l’option visant à acquérir la propriété de l’immeuble. Il doit le faire par lettre recommandée avec accusé de réception et cela dans les trois mois précédant le terme prévu pour la levée de l’option.
Si l’accédant lève l’option, il devra payer le montant restant dû sur le prix de vente tel que fixé dans le contrat de location-accession. Le contrat définitif de vente sera alors conclu et cela dans les mêmes formes que l’établissement du contrat de location-accession tel qu’indiqué à l’article 4 de la présente loi.
Au cas où le vendeur refuse, pour une raison quelconque, de conclure le contrat définitif de vente dans un délai maximum de 30 jours après une mise en demeure restée infructueuse, l’accédant qui s’est acquitté du montant intégral du prix de vente, peut intenter une action en justice pour la conclusion du contrat définitif de vente. Le jugement définitif ordonnant la conclusion du contrat de vente vaut contrat définitif de vente.
La résiliation du contrat de location accession
La résiliation du fait du vendeur
Si le contrat de location accession est résilié du fait du vendeur, l’accédant a droit au remboursement des sommes versées correspondantes à l’avance, s’il y a lieu, et au montant relatif au paiement anticipé du prix d’acquisition de l’immeuble, majorés d’une indemnité de 10% sur les sommes remboursables.
Le vendeur est tenu de rembourser l’accédant dans les trois mois qui suivent la résiliation du contrat. Ce dernier peut d’ailleurs demeurer dans les lieux jusqu’au remboursement intégral.
La résiliation du fait du de l’accédant
L’accédant a droit au remboursement des sommes versées au titre du prix d’acquisition, (déduction faite d’une indemnité au profit du vendeur de 10% de ces sommes) s’il effectue la demande la résiliation du contrat avant la date de la levée de l’option ou à la date de levée de l’option.
Remarque : Si l’accédant ne remplit pas ses obligations contractuelles notamment celles relatives au paiement de l’avance ou au paiement de la redevance des charges devenues exigibles, le président du tribunal de première instance, statuant en référé, peu prononcer la résiliation du contrat de location-accession et ordonner le congé de l’accédant et la radiation de la prénotation auprès de l’agence foncière.
L’accédant demeure tenu de payer les sommes exigibles et une indemnité de 10% desdites sommes.
Investissement locatif au Maroc et calcul de rentabilité
Quand on parle d’investissement locatif, se pose forcement la question de la rentabilité d’un tel investissement.
Différentes méthodes sont utilisées pour mesurer la rentabilité: on parle de rendement brut, de rendement net ou de rendement net-net lorsqu’on évoque la rentabilité locative.
Voici les principales méthodes de calcul pour y voir plus clair.
Le rendement brut
Le rendement brut de votre investissement locatif s’obtient en divisant le revenu locatif (brut annuel) du bien immobilier par le coût d’acquisition du bien. Le prix d’acquisition comprend également les frais relatifs à cette acquisition (notaire, frais d’agence immobilière, crédit…).
Il sera donc plus faible la première année. Soit : Taux de rentabilité brute =
Loyer mensuel x 12
—————————————— x100
Prix d’acquisition du bien
Ex : pour un loyer mensuel de 10 000 DH soit 120 000 DH par an et un prix d’acquisition à 2000000 DH, le taux de rentabilité brut annuel sera de 6 %.
Précision : ce taux de rentabilité brute est souvent utilisé comme argument de vente, il est à considérer avec prudence car il ne se base que sur les loyers et ne prend pas en compte les risques inhérents à une location (loyers impayés, vacance de locataire). Il ne reflète donc pas la réalité.
Le rendement net
Ce deuxième taux de calcul de la rentabilité d’un investissement locatif reflète mieux la réalité.
Le rendement net de votre investissement locatif va s’obtenir en divisant le revenu locatif (brut annuel) auquel on élève (les taxes, divers frais) par le coût d’acquisition du bien.
Loyer mensuel x 12 – taxes – Charges – frais de gestion
————————————————————————————— x 100
Prix d’acquisition du bien
Il est calculé par rapport au coût d’acquisition du bien mais il prend en compte l’ensemble des frais auxquels un propriétaire peut être confronté pour l’entretien et la gestion de son bien immobilier c’est-à-dire la taxe foncière, mensualité du crédit, les charges de syndic, les changements de locataires (ou vacances locatives) durant lesquelles le loyer n’est pas perçu (en général 1 mois tous les 3 ans, plus pour les petites surfaces où le taux de rotation est plus important), les frais pour retrouver un nouveau locataire, les travaux d’entretien courant. On estime que ces frais représentent presque un tiers du loyer.
Une dernière méthode : le rendement “net-net”
Cette méthode est plus délicate à calculer car elle prend en compte la situation personnelle de l’acquéreur puisqu’elle intègre son imposition.
Cette méthode de rentabilité locative est calculée en prenant en compte les recettes après impôts, le taux va donc dépendre de la fiscalité du bailleur. Toutefois, ce taux n’est valable que si la situation de l’investisseur ne change pas.
Ces différentes méthodes permettent de vous donner une idée de l’intérêt de réaliser un investissement immobilier dans un but locatif mais les experts s’accordent pour dire qu’une bonne rentabilité locative tient par-dessus tout à l’emplacement du bien.
Il doit se situer dans un secteur où la demande locative est stable. Mieux vaut éviter d’investir dans des secteurs où le prix du m2 est élevé, ce qui rognera la rentabilité, de même que dans les quartiers en perte de vitesse qui risquent de pratiquer des loyers faibles et de faire fuir les locataires.
On estime que pour un investissement locatif intéressant, le rendement brut ne doit pas être inférieur à 5 %.
Différentes méthodes sont utilisées pour mesurer la rentabilité: on parle de rendement brut, de rendement net ou de rendement net-net lorsqu’on évoque la rentabilité locative.
Voici les principales méthodes de calcul pour y voir plus clair.
Le rendement brut
Le rendement brut de votre investissement locatif s’obtient en divisant le revenu locatif (brut annuel) du bien immobilier par le coût d’acquisition du bien. Le prix d’acquisition comprend également les frais relatifs à cette acquisition (notaire, frais d’agence immobilière, crédit…).
Il sera donc plus faible la première année. Soit : Taux de rentabilité brute =
Loyer mensuel x 12
—————————————— x100
Prix d’acquisition du bien
Ex : pour un loyer mensuel de 10 000 DH soit 120 000 DH par an et un prix d’acquisition à 2000000 DH, le taux de rentabilité brut annuel sera de 6 %.
Précision : ce taux de rentabilité brute est souvent utilisé comme argument de vente, il est à considérer avec prudence car il ne se base que sur les loyers et ne prend pas en compte les risques inhérents à une location (loyers impayés, vacance de locataire). Il ne reflète donc pas la réalité.
Le rendement net
Ce deuxième taux de calcul de la rentabilité d’un investissement locatif reflète mieux la réalité.
Le rendement net de votre investissement locatif va s’obtenir en divisant le revenu locatif (brut annuel) auquel on élève (les taxes, divers frais) par le coût d’acquisition du bien.
Loyer mensuel x 12 – taxes – Charges – frais de gestion
————————————————————————————— x 100
Prix d’acquisition du bien
Il est calculé par rapport au coût d’acquisition du bien mais il prend en compte l’ensemble des frais auxquels un propriétaire peut être confronté pour l’entretien et la gestion de son bien immobilier c’est-à-dire la taxe foncière, mensualité du crédit, les charges de syndic, les changements de locataires (ou vacances locatives) durant lesquelles le loyer n’est pas perçu (en général 1 mois tous les 3 ans, plus pour les petites surfaces où le taux de rotation est plus important), les frais pour retrouver un nouveau locataire, les travaux d’entretien courant. On estime que ces frais représentent presque un tiers du loyer.
Une dernière méthode : le rendement “net-net”
Cette méthode est plus délicate à calculer car elle prend en compte la situation personnelle de l’acquéreur puisqu’elle intègre son imposition.
Cette méthode de rentabilité locative est calculée en prenant en compte les recettes après impôts, le taux va donc dépendre de la fiscalité du bailleur. Toutefois, ce taux n’est valable que si la situation de l’investisseur ne change pas.
Ces différentes méthodes permettent de vous donner une idée de l’intérêt de réaliser un investissement immobilier dans un but locatif mais les experts s’accordent pour dire qu’une bonne rentabilité locative tient par-dessus tout à l’emplacement du bien.
Il doit se situer dans un secteur où la demande locative est stable. Mieux vaut éviter d’investir dans des secteurs où le prix du m2 est élevé, ce qui rognera la rentabilité, de même que dans les quartiers en perte de vitesse qui risquent de pratiquer des loyers faibles et de faire fuir les locataires.
On estime que pour un investissement locatif intéressant, le rendement brut ne doit pas être inférieur à 5 %.
La gestion locative au Maroc
La gestion locative est une prestation relevant notamment de la compétence des agences immobilières, des notaires ou des syndics. Il apparaît que les promoteurs immobiliers proposent désormais ce service pour des programmes à vocation touristique et résidentielle.
La gestion locative vise principalement les acheteurs qui ne peuvent ou ne souhaitent pas s’occuper personnellement de leur bien immobilier.
Le concept de la gestion locative?
Elle peut se définir comme étant l’ensemble des activités visant à optimiser le rendement économique du patrimoine immobilier.
Le propriétaire signe un mandat de gestion locative, qui est un acte par lequel il donne à une autre personne (agent immobilier, un administrateur de biens, syndic), le pouvoir d’accomplir en son nom différents actes juridiques comme, la location et la gestion du bien.
Ce contrat doit obligatoirement comporter plusieurs mentions :
l’identité des parties, la situation et la description précise du bien, l’objet du mandat, la méthode de suivi des comptes, le montant des honoraires, les actes que le mandataire peut accomplir seul, et enfin la durée du mandat.
Le gestionnaire se charge donc:
De louer le bien (rechercher des locataires, assurer des visites, rédaction et signature du contrat de bail, état des lieux d’entrée et de sortie), de la maintenance du bien immobilier (encadrement des prestataires chargés de l’entretien, des travaux et la réparation du bien immobilier), de la souscription des assurances, de la copropriété, de la comptabilité (envoi des quittances, des charges, encaissement des loyers).
Le montant des honoraires : Les honoraires de la gestion locative se situent entre 5% et 10% des loyers annuels hors charges.
Le principe de la gestion locative se développe dans l’immobilier neuf au Maroc.
Elle est de plus en plus proposée par les promoteurs, ce qui se révèle être un réel argument incitatif à la vente pour des résidences secondaires ou l’achat visant un investissement locatif.
La gestion locative est tout particulièrement intéressante lors de l’achat d’un bien de vacances loué sur des courtes périodes avec une rotation élevée. Il est souvent difficile pour un propriétaire d’assurer seul la location sur des courtes durées.
Dans ce cadre là, le propriétaire s’engage à ne disposer de son bien qu’à certaines périodes et pour un temps déterminée.
Certains contrats de gestion locative vont même jusqu’à garantir le revenu généré par la location (taux fixe) en donnant un taux de rendement garanti de la valeur mobilière. Dans ce cas, le % du montant des loyers dus par le propriétaire peut s élever jusqu’à 40%.
Pour les contrats ne garantissant pas la location, le propriétaire percevra un % du montant des locations variant selon le taux d’occupation du bien (taux variable). D’où la nécessité de croire et de faire confiance en la capacité du mandataire à louer le bien suffisamment longtemps dans l’année. Le montant des honoraires dus par le propriétaire se situe entre 10 à 15%.
Avantage non négligeable: le bailleur peut déduire de son impôt (revenu) foncier les honoraires de gestion.
La gestion locative vise principalement les acheteurs qui ne peuvent ou ne souhaitent pas s’occuper personnellement de leur bien immobilier.
Le concept de la gestion locative?
Elle peut se définir comme étant l’ensemble des activités visant à optimiser le rendement économique du patrimoine immobilier.
Le propriétaire signe un mandat de gestion locative, qui est un acte par lequel il donne à une autre personne (agent immobilier, un administrateur de biens, syndic), le pouvoir d’accomplir en son nom différents actes juridiques comme, la location et la gestion du bien.
Ce contrat doit obligatoirement comporter plusieurs mentions :
l’identité des parties, la situation et la description précise du bien, l’objet du mandat, la méthode de suivi des comptes, le montant des honoraires, les actes que le mandataire peut accomplir seul, et enfin la durée du mandat.
Le gestionnaire se charge donc:
De louer le bien (rechercher des locataires, assurer des visites, rédaction et signature du contrat de bail, état des lieux d’entrée et de sortie), de la maintenance du bien immobilier (encadrement des prestataires chargés de l’entretien, des travaux et la réparation du bien immobilier), de la souscription des assurances, de la copropriété, de la comptabilité (envoi des quittances, des charges, encaissement des loyers).
Le montant des honoraires : Les honoraires de la gestion locative se situent entre 5% et 10% des loyers annuels hors charges.
Le principe de la gestion locative se développe dans l’immobilier neuf au Maroc.
Elle est de plus en plus proposée par les promoteurs, ce qui se révèle être un réel argument incitatif à la vente pour des résidences secondaires ou l’achat visant un investissement locatif.
La gestion locative est tout particulièrement intéressante lors de l’achat d’un bien de vacances loué sur des courtes périodes avec une rotation élevée. Il est souvent difficile pour un propriétaire d’assurer seul la location sur des courtes durées.
Dans ce cadre là, le propriétaire s’engage à ne disposer de son bien qu’à certaines périodes et pour un temps déterminée.
Certains contrats de gestion locative vont même jusqu’à garantir le revenu généré par la location (taux fixe) en donnant un taux de rendement garanti de la valeur mobilière. Dans ce cas, le % du montant des loyers dus par le propriétaire peut s élever jusqu’à 40%.
Pour les contrats ne garantissant pas la location, le propriétaire percevra un % du montant des locations variant selon le taux d’occupation du bien (taux variable). D’où la nécessité de croire et de faire confiance en la capacité du mandataire à louer le bien suffisamment longtemps dans l’année. Le montant des honoraires dus par le propriétaire se situe entre 10 à 15%.
Avantage non négligeable: le bailleur peut déduire de son impôt (revenu) foncier les honoraires de gestion.
Les résidences immobilières de promotion touristique
Le législateur a réglementé le principe des Résidences Immobilières de Promotion Touristique (RIPT).
Cadre légal
La loi n° 01-07 votée au parlement en avril 2008 a été promulguée et publiée au Bulletin Officiel n°5640 du 15 joumada II 1429 (19 juin 2008) suite au dahir n°1-08-60 du 17 joumada 1 1429 (23 mai 2008).
La loi a donné la définition juridique de la résidence immobilière de promotion touristique:
Il s’agit d’une résidence dont les unités de logements appartiennent à un ou plusieurs copropriétaires et dont un pourcentage minimal d’unités de logement, fixé par voie réglementaire, qui ne peut être inférieur à 70%, est géré par une société qui assure l’homogénéité de la résidence et la permanence de son exploitation.
Les acteurs
Trois acteurs interviennent : la société de promotion immobilière, l’acquéreur et la société de gestion.
Le rôle et les obligations de la société de promotion
La loi donne la définition de la société de promotion : il s’agit de la personne morale qui réalise ou fait réaliser pour son compte, une résidence immobilière de promotion touristique et assure la commercialisation des unités de logement auprès d’acquéreurs.
La société doit désigner avant la mise en vente des logements (sises dans la RIPT), ceux relevant du pourcentage (70% au moins) prévu par voie réglementaire.
Elle doit aussi nommer une société chargée de la gestion des logements pour une durée minimale de neuf ans avec qui elle signe un contrat. Ce contrat doit lister les services à pourvoir.
Elle reste responsable de la nomination d’une nouvelle société de gestion en cas de défaillance de la première pendant une durée de neuf ans au moins, à compter de la date du contrat de vente de la première unité de logement.
Le rôle et les obligations de l’acquéreur
La loi définit le statut de l’acquéreur ou copropriétaire comme étant une personne qui achète tout ou partie d’une résidence touristique et la donne en location nue à une société de gestion tout en conservant éventuellement, un droit de jouissance privatif temporaire.
L’acquéreur a l’obligation de donner en location son logement et ce pour une durée minimum de 9 ans, à la société de gestion moyennant un loyer comportant au moins un montant fixe.
Sera déduit du montant des loyers versés aux copropriétaires le montant des provisions du pour l’entretien, le fonctionnement et l’administration des logements.
Le contrat de bail entre l’acquéreur et la société de gestion est signé en même temps que le contrat de vente.
Le contrat de bail donne au propriétaire le droit de bénéficier du logement pour une durée et période fixées d’un commun accord sans qu’elles puissent dépasser 2 mois par an dont 15 jours maximum en haute saison, il fixe aussi le montant du loyer auquel a droit l’acquéreur.
Remarque : En cas de vente d’un logement objet d’un tel contrat, il convient de savoir que le nouveau propriétaire est tenu par le contrat de gestion.
Le rôle et les obligations dévolues à la société de gestion
La loi définit la société de gestion : Toute personne morale titulaire d’une licence délivrée, qui prend en location les unités de logement composant une ou plusieurs résidences immobilières de promotion touristique pour les proposer en nuitées, au mois, à la semaine ou à la journée à une clientèle de passage.
La société doit être titulaire d’une licence accordée par l’Etat, cette autorisation est donnée pour une durée de six mois dans un premier temps avant un agrément définitif.
La société de gestion doit justifier d’une garantie financière.
Elle doit assurer la gestion hôtelière des logements donnés en location par les acquéreurs.
Elle doit assurer l’ameublement des logements, en vue d’une homogénéité des unités de la RIPT.
Elle est chargée de l’accueil de la clientèle, du nettoyage quotidien des logements et de la fourniture des draps et du linge de toilette.
En outre, la société de gestion fait office de syndic et en temps que tel, elle va assurer l’entretien, le fonctionnement et l’administration des parties communes et déduit du montant des loyers les frais de syndic.
Les garanties prévues par la loi
L’acquéreur se voit garantir un loyer fixe minimal par la société de gestion.
La loi institue des sanctions applicables à chacune des parties en cas de non respect des nouvelles dispositions réglementaires et des termes du contrat.
La société de gestion peut se voir retirer l’agrément définitif par l’administration notamment en cas de fraude fiscale ou de liquidation judiciaire.
Cadre légal
La loi n° 01-07 votée au parlement en avril 2008 a été promulguée et publiée au Bulletin Officiel n°5640 du 15 joumada II 1429 (19 juin 2008) suite au dahir n°1-08-60 du 17 joumada 1 1429 (23 mai 2008).
La loi a donné la définition juridique de la résidence immobilière de promotion touristique:
Il s’agit d’une résidence dont les unités de logements appartiennent à un ou plusieurs copropriétaires et dont un pourcentage minimal d’unités de logement, fixé par voie réglementaire, qui ne peut être inférieur à 70%, est géré par une société qui assure l’homogénéité de la résidence et la permanence de son exploitation.
Les acteurs
Trois acteurs interviennent : la société de promotion immobilière, l’acquéreur et la société de gestion.
Le rôle et les obligations de la société de promotion
La loi donne la définition de la société de promotion : il s’agit de la personne morale qui réalise ou fait réaliser pour son compte, une résidence immobilière de promotion touristique et assure la commercialisation des unités de logement auprès d’acquéreurs.
La société doit désigner avant la mise en vente des logements (sises dans la RIPT), ceux relevant du pourcentage (70% au moins) prévu par voie réglementaire.
Elle doit aussi nommer une société chargée de la gestion des logements pour une durée minimale de neuf ans avec qui elle signe un contrat. Ce contrat doit lister les services à pourvoir.
Elle reste responsable de la nomination d’une nouvelle société de gestion en cas de défaillance de la première pendant une durée de neuf ans au moins, à compter de la date du contrat de vente de la première unité de logement.
Le rôle et les obligations de l’acquéreur
La loi définit le statut de l’acquéreur ou copropriétaire comme étant une personne qui achète tout ou partie d’une résidence touristique et la donne en location nue à une société de gestion tout en conservant éventuellement, un droit de jouissance privatif temporaire.
L’acquéreur a l’obligation de donner en location son logement et ce pour une durée minimum de 9 ans, à la société de gestion moyennant un loyer comportant au moins un montant fixe.
Sera déduit du montant des loyers versés aux copropriétaires le montant des provisions du pour l’entretien, le fonctionnement et l’administration des logements.
Le contrat de bail entre l’acquéreur et la société de gestion est signé en même temps que le contrat de vente.
Le contrat de bail donne au propriétaire le droit de bénéficier du logement pour une durée et période fixées d’un commun accord sans qu’elles puissent dépasser 2 mois par an dont 15 jours maximum en haute saison, il fixe aussi le montant du loyer auquel a droit l’acquéreur.
Remarque : En cas de vente d’un logement objet d’un tel contrat, il convient de savoir que le nouveau propriétaire est tenu par le contrat de gestion.
Le rôle et les obligations dévolues à la société de gestion
La loi définit la société de gestion : Toute personne morale titulaire d’une licence délivrée, qui prend en location les unités de logement composant une ou plusieurs résidences immobilières de promotion touristique pour les proposer en nuitées, au mois, à la semaine ou à la journée à une clientèle de passage.
La société doit être titulaire d’une licence accordée par l’Etat, cette autorisation est donnée pour une durée de six mois dans un premier temps avant un agrément définitif.
La société de gestion doit justifier d’une garantie financière.
Elle doit assurer la gestion hôtelière des logements donnés en location par les acquéreurs.
Elle doit assurer l’ameublement des logements, en vue d’une homogénéité des unités de la RIPT.
Elle est chargée de l’accueil de la clientèle, du nettoyage quotidien des logements et de la fourniture des draps et du linge de toilette.
En outre, la société de gestion fait office de syndic et en temps que tel, elle va assurer l’entretien, le fonctionnement et l’administration des parties communes et déduit du montant des loyers les frais de syndic.
Les garanties prévues par la loi
L’acquéreur se voit garantir un loyer fixe minimal par la société de gestion.
La loi institue des sanctions applicables à chacune des parties en cas de non respect des nouvelles dispositions réglementaires et des termes du contrat.
La société de gestion peut se voir retirer l’agrément définitif par l’administration notamment en cas de fraude fiscale ou de liquidation judiciaire.
Déménagement au Maroc, expatriation : check-list et conseils
Déménagement au Maroc, expatriation : check-list et conseils
La réussite de votre déménagement passe par une bonne préparation.
Vous devrez certainement choisir un déménageur, réaliser quelques formalités et penser à de multiples détails, aussi nous vous proposons une check-list des points à aborder ainsi que quelques conseils et adresses utiles que vous soyez déjà au Maroc ou que vous veniez de l’étranger par exemple dans le cadre de votre retraite ou d’une expatriation (à ce titre, si vous venez de France, le site du Consulat de France vous donnera des informations utiles)…
AVANT DE DEMENAGER
> Pour avoir rapidement de l’information sur les conditions douanières de votre déménagement vous pouvez consulter les sites de l’Administration des Douanes et Impôts Indirects du Maroc et le site de la douane française si vous venez de France.
> Un déménageur professionnel peut vous éviter biens des soucis.
Pour choisir un déménageur : rien ne vaut l’avis d’un proche satisfait de la prestation de son déménageur. Un déménageur ou un transitaire qui dessert régulièrement le Maroc demeure une bonne option pour obtenir une assistance pour vos formalités si besoin.
Si vous venez de France le site Internet de la Chambre Syndicale des Entreprises de Déménagement et Garde meubles de France (www.csdemenagement.fr) vous propose des professionnels.
Les éléments du prix du déménagement sont nombreux : volume, maniabilité ou fragilité éventuelle des meubles, configuration et accessibilité des lieux, distance entre la ville de départ et la ville d’arrivée…
Le déménageur doit vous présenter un devis écrit avec description détaillée des prestations.
Le type de déménagement choisi doit également figurer dans le devis. Plusieurs formules sont possibles ; prestation complète ou partielle.
Le choix de la date du déménagement peut s’avérer important : débuts et fins de mois, date d’expiration des locations, vacances scolaires sont des périodes à éviter si vous le pouvez, car très encombrées. Le tarif du déménagement varie d’ailleurs en fonction de ce paramètre.
En plus du devis, le déménageur remplira la « lettre de voiture », comportant quatre volets avec les mentions du devis : le premier est conservé par l’entreprise, le deuxième vous est remis, le troisième est avec vos meubles et le dernier constitue le bulletin de livraison.
Si votre mobilier subit des dommages au cours du déménagement, l’entreprise est tenue de vous indemniser. Pour l’établissement du devis, vous devrez obligatoirement rédiger une déclaration de valeur de votre mobilier. Un imprimé « déclaration de valeur » est mis à votre disposition par le déménageur et comprend votre estimation : de la valeur globale de l’ensemble de votre mobilier, de la valeur individuelle des objets. La valeur de vos biens dépasse les garanties prévues par votre contrat ? Vous pouvez souscrire auprès de l’entreprise de déménagement une assurance dommage complémentaire.
> Si vous déménagez seul, confirmez la location de votre véhicule utilitaire et acheter vos cartons, scotch et autres accessoires…
> Renseignez-vous si vous pouvez bénéficier d’une prime de déménagement.
> Posez un jour de congé “déménagement” auprès de votre employeur.
> Locataires : envoyez votre préavis au propriétaire.
> Propriétaire : si vous vendez votre appartement en copropriété, demandez au syndicat l’arrêté des comptes. Contactez SeleKtimmo pour confier la location / vente de votre appartement à un professionnel ou pour diffuser votre annonce immobilière sur SeleKtimmo.
> Renseignez-vous sur les places disponibles / inscriptions dans les écoles et les garderies de votre futur logement.
> Changement d’adresse :
Auprès des administrations, banques, assurances, employeurs…
Pour les personnes venant de France ; faites facilement vos changements d’adresse. L’administration française a mis en place le site Internet www.changement-adresse.gouv.fr pour déclarer votre changement d’adresse à divers organismes : Sécurité sociale, Caisse d’allocations familiales, assurance vieillesse, Assedic, La Poste, le service des impôts.
> Résiliez / modifiez votre abonnement électricité, eau, presse écrite, téléphone, Internet… pour le lendemain de votre départ.
> Dégivrez le réfrigérateur et le congélateur 2 jours avant.
PENDANT VOTRE DEMENAGEMENT
> Supervisez l’ensemble du déménagement.
> En quittant votre ancien logement, fermez les alimentations d’eau, couper l’électricité, relevez l’ensemble des compteurs. Enlevez votre nom de la porte, des sonnettes et interphones sans oublier la boîte aux lettres de votre ancien logement.
> Effectuez le contrôle des capteurs d’eau, de gaz et d’électricité du nouveau logement.
> Faites changer les serrures des portes de votre nouveau logement.
> Etiquetez votre nom: boîte aux lettres, portes, sonnerie, interphone.
> Emettez des réserves à l’entreprise de déménagement (dans les 3 jours du déménagement) par recommandé si vous constatez des anomalies.
> Garder toujours vos bijoux avec vous ainsi que votre trousse de premiers soins et un classeur comprenant tous vos documents relatifs au déménagement.
> Locataire : pensez à l’état des lieux du logement que vous quittez et éventuellement de votre nouveau logement.
> Attendez 24h pour rebrancher votre réfrigérateur.
APRES VOTRE DEMENAGEMENT
> Informez votre entourage de votre nouveau domicile et effectuez les derniers transferts et changements d’adresse.
> Contrôlez que votre précédente caution vous a été restituée ou va l’être suivant votre contrat de location.
La réussite de votre déménagement passe par une bonne préparation.
Vous devrez certainement choisir un déménageur, réaliser quelques formalités et penser à de multiples détails, aussi nous vous proposons une check-list des points à aborder ainsi que quelques conseils et adresses utiles que vous soyez déjà au Maroc ou que vous veniez de l’étranger par exemple dans le cadre de votre retraite ou d’une expatriation (à ce titre, si vous venez de France, le site du Consulat de France vous donnera des informations utiles)…
AVANT DE DEMENAGER
> Pour avoir rapidement de l’information sur les conditions douanières de votre déménagement vous pouvez consulter les sites de l’Administration des Douanes et Impôts Indirects du Maroc et le site de la douane française si vous venez de France.
> Un déménageur professionnel peut vous éviter biens des soucis.
Pour choisir un déménageur : rien ne vaut l’avis d’un proche satisfait de la prestation de son déménageur. Un déménageur ou un transitaire qui dessert régulièrement le Maroc demeure une bonne option pour obtenir une assistance pour vos formalités si besoin.
Si vous venez de France le site Internet de la Chambre Syndicale des Entreprises de Déménagement et Garde meubles de France (www.csdemenagement.fr) vous propose des professionnels.
Les éléments du prix du déménagement sont nombreux : volume, maniabilité ou fragilité éventuelle des meubles, configuration et accessibilité des lieux, distance entre la ville de départ et la ville d’arrivée…
Le déménageur doit vous présenter un devis écrit avec description détaillée des prestations.
Le type de déménagement choisi doit également figurer dans le devis. Plusieurs formules sont possibles ; prestation complète ou partielle.
Le choix de la date du déménagement peut s’avérer important : débuts et fins de mois, date d’expiration des locations, vacances scolaires sont des périodes à éviter si vous le pouvez, car très encombrées. Le tarif du déménagement varie d’ailleurs en fonction de ce paramètre.
En plus du devis, le déménageur remplira la « lettre de voiture », comportant quatre volets avec les mentions du devis : le premier est conservé par l’entreprise, le deuxième vous est remis, le troisième est avec vos meubles et le dernier constitue le bulletin de livraison.
Si votre mobilier subit des dommages au cours du déménagement, l’entreprise est tenue de vous indemniser. Pour l’établissement du devis, vous devrez obligatoirement rédiger une déclaration de valeur de votre mobilier. Un imprimé « déclaration de valeur » est mis à votre disposition par le déménageur et comprend votre estimation : de la valeur globale de l’ensemble de votre mobilier, de la valeur individuelle des objets. La valeur de vos biens dépasse les garanties prévues par votre contrat ? Vous pouvez souscrire auprès de l’entreprise de déménagement une assurance dommage complémentaire.
> Si vous déménagez seul, confirmez la location de votre véhicule utilitaire et acheter vos cartons, scotch et autres accessoires…
> Renseignez-vous si vous pouvez bénéficier d’une prime de déménagement.
> Posez un jour de congé “déménagement” auprès de votre employeur.
> Locataires : envoyez votre préavis au propriétaire.
> Propriétaire : si vous vendez votre appartement en copropriété, demandez au syndicat l’arrêté des comptes. Contactez SeleKtimmo pour confier la location / vente de votre appartement à un professionnel ou pour diffuser votre annonce immobilière sur SeleKtimmo.
> Renseignez-vous sur les places disponibles / inscriptions dans les écoles et les garderies de votre futur logement.
> Changement d’adresse :
Auprès des administrations, banques, assurances, employeurs…
Pour les personnes venant de France ; faites facilement vos changements d’adresse. L’administration française a mis en place le site Internet www.changement-adresse.gouv.fr pour déclarer votre changement d’adresse à divers organismes : Sécurité sociale, Caisse d’allocations familiales, assurance vieillesse, Assedic, La Poste, le service des impôts.
> Résiliez / modifiez votre abonnement électricité, eau, presse écrite, téléphone, Internet… pour le lendemain de votre départ.
> Dégivrez le réfrigérateur et le congélateur 2 jours avant.
PENDANT VOTRE DEMENAGEMENT
> Supervisez l’ensemble du déménagement.
> En quittant votre ancien logement, fermez les alimentations d’eau, couper l’électricité, relevez l’ensemble des compteurs. Enlevez votre nom de la porte, des sonnettes et interphones sans oublier la boîte aux lettres de votre ancien logement.
> Effectuez le contrôle des capteurs d’eau, de gaz et d’électricité du nouveau logement.
> Faites changer les serrures des portes de votre nouveau logement.
> Etiquetez votre nom: boîte aux lettres, portes, sonnerie, interphone.
> Emettez des réserves à l’entreprise de déménagement (dans les 3 jours du déménagement) par recommandé si vous constatez des anomalies.
> Garder toujours vos bijoux avec vous ainsi que votre trousse de premiers soins et un classeur comprenant tous vos documents relatifs au déménagement.
> Locataire : pensez à l’état des lieux du logement que vous quittez et éventuellement de votre nouveau logement.
> Attendez 24h pour rebrancher votre réfrigérateur.
APRES VOTRE DEMENAGEMENT
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Présentation : "Les banques au Maroc"
Financer votre achat immobilier :
Les banques au Maroc Vous pouvez envisager le financement de votre achat par la vente d'un bien existant (résidence secondaire à faible rentabilité par exemple), par un crédit dans votre pays d'origine, par un crédit auprès d'une banque au Maroc, ou par tout autre montage financier.
Les taux pratiqués au Maroc sont en moyenne plus élevés que dans les pays européens, mais les conditions d'attribution peuvent rendre attractif un emprunt auprès d'une banque marocaine.
Les banques peuvent financer jusqu'à 70% du montant de l'investissement pour un non résident, et jusqu'à 100% pour les Marocains et résidents à l’étranger.
Prêts à taux fixe, à taux variable ou in fine sont généralement proposés.
Les banques au Maroc Vous pouvez envisager le financement de votre achat par la vente d'un bien existant (résidence secondaire à faible rentabilité par exemple), par un crédit dans votre pays d'origine, par un crédit auprès d'une banque au Maroc, ou par tout autre montage financier.
Les taux pratiqués au Maroc sont en moyenne plus élevés que dans les pays européens, mais les conditions d'attribution peuvent rendre attractif un emprunt auprès d'une banque marocaine.
Les banques peuvent financer jusqu'à 70% du montant de l'investissement pour un non résident, et jusqu'à 100% pour les Marocains et résidents à l’étranger.
Prêts à taux fixe, à taux variable ou in fine sont généralement proposés.
Notre métier
*guideimmobilier.blogspot.com : est un courtier en prêt immobilier entre les particuliers et les banques. Chargé d'étudier les meilleures offres bancaires, nous proposons aux particuliers un crédit immobilier " sur mesure " à des conditions optimales.
*guideimmobilier.blogspot.com : étudie, entre autres, les taux d'intérêts, fixes et révisables, capés ou non, et les modalités de remboursement. Il négocie également les meilleures assurances de prêt tant en décès incapacité qu'en assurance perte d'emploi.
*guideimmobilier.blogspot.com : assure aux particuliers de meilleures conditions d'emprunt que celles offertes lors d'une négociation directe avec leur banquier habituel.
*guideimmobilier.blogspot.com : facilite la mise en route de prêts
Les conseillers guideimmobilier.blogspot.com ::
-Excellente connaissance des prêts proposés par le marché
-Compétence en gestion des taux
-Connaissance des acteurs du marché
-Capacité de négociation qui fait défaut à un particulier isolé
-Capacité à construire et à proposer des montages financiers, juridiques et fiscaux
*guideimmobilier.blogspot.com : étudie, entre autres, les taux d'intérêts, fixes et révisables, capés ou non, et les modalités de remboursement. Il négocie également les meilleures assurances de prêt tant en décès incapacité qu'en assurance perte d'emploi.
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*guideimmobilier.blogspot.com : facilite la mise en route de prêts
Les conseillers guideimmobilier.blogspot.com ::
-Excellente connaissance des prêts proposés par le marché
-Compétence en gestion des taux
-Connaissance des acteurs du marché
-Capacité de négociation qui fait défaut à un particulier isolé
-Capacité à construire et à proposer des montages financiers, juridiques et fiscaux
Agences immobilières au Maroc
Agences Immobilières Région de Casablanca
La Forêt ne commercialise que des biens 100% déclarés.
Qu'il s'agisse d'acheter, louer ou vendre au Maroc, de par son professionnalisme, Laforêt Immobilier dispose d'une connaissance complète du marché et peut, mieux que d'autres, vous proposer les meilleures offres tant en termes de qualité que de prix. Tout en travaillant effectivement en réseau international, ce qui multiplie pour vous les opportunités, nos agences sont en prise directe avec le marché immobilier marocain http://www.laforet.ma/
Le groupe CANTAREL a été crée en 1942.
Il n'a cessé de contribuer au développement du marché de l'immobilier au Maroc. Notre expérience, notre connaissance du marché immobilier et notre sérieux, nous a permis de réaliser des transactions avec plus d'une dizaine de milliers de clients. Ce cabinet Immobilier se distingue par plusieurs activités dont les principaux services sont :
1. Vente, Achat
2. Location
3. Gérance de biens
4. Expertise http://www.cantarelimmobilier.com/
Carré Immobilier a su s'imposer auprès de ses clients comme un partenaire sérieux et efficace.
Carré Immobilier se concentre sur 3 pôles d'activités : immobilier d'entreprise, résidentiel et touristique. S'appuyant sur son organisation, son process et ses équipes de conseillers constamment formés, Carré Immobilier vous apporte les solutions adaptées à vos attentes en terme de location, achat, vente, expertise, étude, mission de recherche ou d'accompagnement http://www.carre-immobilier-maroc.com/
Casablanca-Connexion.
Achat immobilier, location immobilière et toutes opérations immobilières. http://www.casablanca-connexion.com/
Albâtre Immobilier.
Location; vente et gestion immobilière pour ce spécialiste des régions de Casablanca et Rabat. Chez Albâtre, les prix de vente présentés incluent les honoraires agence http://www.albatre.com/
Immobilier Casablanca.
Annonces immobilières sur Casablanca et sa région http://casablanca.repimmo.com/
Agences Immobilières Région de Rabat
Immobilier-Rabat
Annonces immobilières sur Rabat et sa région http://rabat.repimmo.com/
Agences Immobilières Région de Marrakech
guyhoquet.
Achat immobilier, location immobilière et toutes opérations immobilières. http://marrakech.repimmo.com/
Immobilier-Marrakech.
Annonces immobilières sur Marrakech et sa région http://marrakech.repimmo.com/
Marrakech-Connexion.
Achat immobilier, location immobilière et toutes opérations immobilières http://www.marrakech-connexion.com/
Jemma-Elfna-Immobilier.
Tout l'immobilier au Maroc Marrakech, Essaouira, Agadir, Fes, rabat(riads, villas, maison..) http://www.immobilier-pro-maroc.com/
Atlas-Immobilier.
Atlas Immobilier - Immobilier Maroc, Marrakech, Fès, Tanger: vente de riad, villa, maison, appartement et terrain http://www.atlasimmobilier.com/
Agences Immobilières Région de Fès et Meknès
Immobilier-Fès.
Annonces immobilières sur Fès et sa région http://fes.repimmo.com/
Immobilier-Meknès.
Annonces immobilières sur Rabat et sa région http://meknes.repimmo.com/
Agences Immobilières Région de nord du Maroc
Tanger-Connexion.
Achat immobilier, location immobilière et toutes opérations immobilières http://www.tanger-connexion.com/
Immobilier-Tanger.
Annonces immobilières sur Tanger et sa région http://tanger.repimmo.com/
Agences Immobilières Région de sud du maroc
Immobilier-Agadir.
Annonces immobilières sur Agadir et sa région http://agadir.repimmo.com/
Immobilier-Essaouira.
Annonces immobilières sur Essaouira et sa région http://essaouira.repimmo.com/
La Forêt ne commercialise que des biens 100% déclarés.
Qu'il s'agisse d'acheter, louer ou vendre au Maroc, de par son professionnalisme, Laforêt Immobilier dispose d'une connaissance complète du marché et peut, mieux que d'autres, vous proposer les meilleures offres tant en termes de qualité que de prix. Tout en travaillant effectivement en réseau international, ce qui multiplie pour vous les opportunités, nos agences sont en prise directe avec le marché immobilier marocain http://www.laforet.ma/
Le groupe CANTAREL a été crée en 1942.
Il n'a cessé de contribuer au développement du marché de l'immobilier au Maroc. Notre expérience, notre connaissance du marché immobilier et notre sérieux, nous a permis de réaliser des transactions avec plus d'une dizaine de milliers de clients. Ce cabinet Immobilier se distingue par plusieurs activités dont les principaux services sont :
1. Vente, Achat
2. Location
3. Gérance de biens
4. Expertise http://www.cantarelimmobilier.com/
Carré Immobilier a su s'imposer auprès de ses clients comme un partenaire sérieux et efficace.
Carré Immobilier se concentre sur 3 pôles d'activités : immobilier d'entreprise, résidentiel et touristique. S'appuyant sur son organisation, son process et ses équipes de conseillers constamment formés, Carré Immobilier vous apporte les solutions adaptées à vos attentes en terme de location, achat, vente, expertise, étude, mission de recherche ou d'accompagnement http://www.carre-immobilier-maroc.com/
Casablanca-Connexion.
Achat immobilier, location immobilière et toutes opérations immobilières. http://www.casablanca-connexion.com/
Albâtre Immobilier.
Location; vente et gestion immobilière pour ce spécialiste des régions de Casablanca et Rabat. Chez Albâtre, les prix de vente présentés incluent les honoraires agence http://www.albatre.com/
Immobilier Casablanca.
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Agences Immobilières Région de Rabat
Immobilier-Rabat
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Atlas-Immobilier.
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Agences Immobilières Région de Fès et Meknès
Immobilier-Fès.
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Agences Immobilières Région de nord du Maroc
Tanger-Connexion.
Achat immobilier, location immobilière et toutes opérations immobilières http://www.tanger-connexion.com/
Immobilier-Tanger.
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Agences Immobilières Région de sud du maroc
Immobilier-Agadir.
Annonces immobilières sur Agadir et sa région http://agadir.repimmo.com/
Immobilier-Essaouira.
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<>ETAPE I. Rechercher un bien immobilier
I.1 Comment le trouver ?
Les grands canaux de distribution de biens immobiliers au Maroc sont :
Les agences immobilières : souvent marocaines voire étrangères.
Les agences françaises ont l'avantage d'être en général garantes de professionnalisme et d'une bonne qualité de service.
Le cout des agences immobilières : il est, en général de 2,5% pour les acheteurs et 2,5% pour les vendeurs
Les « Samsar » ou « Smasria » : agents immobiliers indépendants, non structurés et désorganisés, proposant dans leur ensemble le plus grand panel de l'offre de biens immobiliers marocains.
La rémunération des « Smasria » est, du fait de leur caractère informel, inférieure à celle des agences.
Internet : alimenté à la fois par les agences immobilières et les sites d'annonces en ligne
Leur rémunération est en général inférieure à celle des agences immobilières physiques.
Les promoteurs immobiliers : significatifs, susceptibles de posséder une offre de bien convenant à votre recherche.
Les magazines et revues (Clef en main), les salons : Ils sont ponctuels, et référencent les offres des principaux promoteurs et agences immobilières.
Les grands canaux de distribution de biens immobiliers au Maroc sont :
Les agences immobilières : souvent marocaines voire étrangères.
Les agences françaises ont l'avantage d'être en général garantes de professionnalisme et d'une bonne qualité de service.
Le cout des agences immobilières : il est, en général de 2,5% pour les acheteurs et 2,5% pour les vendeurs
Les « Samsar » ou « Smasria » : agents immobiliers indépendants, non structurés et désorganisés, proposant dans leur ensemble le plus grand panel de l'offre de biens immobiliers marocains.
La rémunération des « Smasria » est, du fait de leur caractère informel, inférieure à celle des agences.
Internet : alimenté à la fois par les agences immobilières et les sites d'annonces en ligne
Leur rémunération est en général inférieure à celle des agences immobilières physiques.
Les promoteurs immobiliers : significatifs, susceptibles de posséder une offre de bien convenant à votre recherche.
Les magazines et revues (Clef en main), les salons : Ils sont ponctuels, et référencent les offres des principaux promoteurs et agences immobilières.
ETAPE II. La signature du compromis de vente
C'est l'acte par lequel le vendeur s'engage à vous vendre un bien immobilier et vous à l'acheter, et qui précise les conditions de la vente du bien. Lorsque le compromis est assorti du versement d'un acompte, il devient important de rédiger correctement cet acte en mentionnant l'ensemble des conditions suspensives appropriées (Cf II.3), et de vérifier la faisabilité du financement bancaire de votre projet, auprès de guideimmobilier ,qui offre gracieusement ce service à ses interlocuteurs.
Il est possible d'établir cet avant-contrat sous seing privé ou devant notaire. Ce dernier étant tenu au devoir de conseil, les parties bénéficient d'une protection renforcée. Il est aussi tout à fait admis et possible de le signer de particulier à particulier ou avec un agent immobilier. Seule contrainte : une promesse signée sous seing privé doit être enregistrée dans les 10 jours
II.1 Vous hésitez entre un acte sous-seing privé ou devant notaire?
Les documents ont juridiquement la même valeur, même si l'acte notarié est en pratique plus sécurisant. L'acte authentique coûte toutefois plus cher qu'un contrat sous-seing privé. La différence du tarif est surtout perceptible au niveau des émoluments du rédacteur.
Pourtant, cette règle connait de plus en plus d'exceptions. Les actes authentiques (notariés) ne sont plus systématiquement plus chers que les actes sous-seing privé, notamment pour les contrats de vente des logements sociaux (autour de 1500 Dhs). Paradoxalement, il existe des conseillers juridiques très réputés qui peuvent demander un prix plus élevé que celui d'un notaire.
Jouer la sécurité consiste donc à passer par un acte notarié, et la rapidité/prix l'acte sous seing privé.
Il est possible d'établir cet avant-contrat sous seing privé ou devant notaire. Ce dernier étant tenu au devoir de conseil, les parties bénéficient d'une protection renforcée. Il est aussi tout à fait admis et possible de le signer de particulier à particulier ou avec un agent immobilier. Seule contrainte : une promesse signée sous seing privé doit être enregistrée dans les 10 jours
II.1 Vous hésitez entre un acte sous-seing privé ou devant notaire?
Les documents ont juridiquement la même valeur, même si l'acte notarié est en pratique plus sécurisant. L'acte authentique coûte toutefois plus cher qu'un contrat sous-seing privé. La différence du tarif est surtout perceptible au niveau des émoluments du rédacteur.
Pourtant, cette règle connait de plus en plus d'exceptions. Les actes authentiques (notariés) ne sont plus systématiquement plus chers que les actes sous-seing privé, notamment pour les contrats de vente des logements sociaux (autour de 1500 Dhs). Paradoxalement, il existe des conseillers juridiques très réputés qui peuvent demander un prix plus élevé que celui d'un notaire.
Jouer la sécurité consiste donc à passer par un acte notarié, et la rapidité/prix l'acte sous seing privé.
ETAPE III. Trouver le financement qui vous convient
Financer son acquisition peut se faire par différents moyens :
III.1 Marocains résidents au Maroc
L'acquisition d'un bien immobilier nécessite, avec le niveau des prix actuels, des sommes souvent conséquentes. Ces sommes peuvent être apportées en fonds propres ou empruntées à crédit.
S'il n'est pas dans les coutumes des marocains de passer par le crédit pour financer son bien, il apparaît depuis peu que la logique de rentabilité de l'investissement et surtout de nécessité, poussent les acquéreurs à faire appel au crédit immobilier.
Il s'agit, dès lors, de choisir le prêt qui vous convient le mieux.
Les grandes familles de prêts sont les prêts à taux fixes/variables, les prêts à remboursement mensuel / In Fine, les prêts élaborés (relais, mixtes,...)
Le choix du prêt peut s'avérer déterminant pour diminuer sensiblement le taux d'intérêts.
III.1 Marocains résidents au Maroc
L'acquisition d'un bien immobilier nécessite, avec le niveau des prix actuels, des sommes souvent conséquentes. Ces sommes peuvent être apportées en fonds propres ou empruntées à crédit.
S'il n'est pas dans les coutumes des marocains de passer par le crédit pour financer son bien, il apparaît depuis peu que la logique de rentabilité de l'investissement et surtout de nécessité, poussent les acquéreurs à faire appel au crédit immobilier.
Il s'agit, dès lors, de choisir le prêt qui vous convient le mieux.
Les grandes familles de prêts sont les prêts à taux fixes/variables, les prêts à remboursement mensuel / In Fine, les prêts élaborés (relais, mixtes,...)
Le choix du prêt peut s'avérer déterminant pour diminuer sensiblement le taux d'intérêts.
ETAPE IV. La recherche de la meilleure offre de prêt
Le Maroc référence actuellement plus de 50 sources de financement pour le crédit immobilier.
L'offre de crédit de la banque dépend à la fois de son agressivité commerciale du moment et de votre profil, d'où la difficulté pour un emprunteur de « dénicher » par lui-même l'offre qui lui convient le mieux, et d'en négocier les meilleures conditions.
L'offre de crédit d'une banque se décompose en une offre de taux d'intérêt sur le crédit immobilier, un taux d'assurance et une garantie. Usuellement, ces notions sont noyées dans un TEG dont les méthodes de calcul sont souvent obscurcies pour rendre l'offre des banques opaque. S'ajoutent à ces critères, des critères hors taux, comme le temps de déblocage des fonds ou la couverture géographique de la banque.
L'offre de crédit de la banque dépend à la fois de son agressivité commerciale du moment et de votre profil, d'où la difficulté pour un emprunteur de « dénicher » par lui-même l'offre qui lui convient le mieux, et d'en négocier les meilleures conditions.
L'offre de crédit d'une banque se décompose en une offre de taux d'intérêt sur le crédit immobilier, un taux d'assurance et une garantie. Usuellement, ces notions sont noyées dans un TEG dont les méthodes de calcul sont souvent obscurcies pour rendre l'offre des banques opaque. S'ajoutent à ces critères, des critères hors taux, comme le temps de déblocage des fonds ou la couverture géographique de la banque.
ETAPE V. Le montage du dossier de crédit
Une fois que vous avez choisi une proposition répondant à vos besoins spécifiques, il faut monter votre dossier, à savoir fournir à la banque, les éléments indispensables relatifs à votre projet immobilier (revenus, capacité d'épargne, stabilité professionnelle...)
En savoir plus :
Le dossier se subdivise en éléments concernant :
- Votre identité : CIN, carte de séjour pour les résidents à l'étranger, et carte de séjour pour les étrangers résidents au Maroc.
- L'objet de financement : certificat de propriété, compromis de vente, descriptif du bien.
- Les justificatif des revenus : attestation de travail, bulletins de paie, bordereaux CNSS, relevés de comptes bancaires.
Cette liste n'est évidemment pas exhaustive et dépend de votre profil d'acquéreur.
En savoir plus :
Le dossier se subdivise en éléments concernant :
- Votre identité : CIN, carte de séjour pour les résidents à l'étranger, et carte de séjour pour les étrangers résidents au Maroc.
- L'objet de financement : certificat de propriété, compromis de vente, descriptif du bien.
- Les justificatif des revenus : attestation de travail, bulletins de paie, bordereaux CNSS, relevés de comptes bancaires.
Cette liste n'est évidemment pas exhaustive et dépend de votre profil d'acquéreur.
ETAPE VI. L'accord de principe de la banque
La banque s'accorde un délai plus ou moins long pour l'acceptation ou non de votre crédit. Cet accord de principe est indispensable dans la poursuite de votre projet.
Parmi les critères de sélection de l'offre qui vous convient le mieux, l'efficacité de la banque (temps de réponse de l'accord de principe, temps de déblocage des fonds) est un paramètre susceptible d'avoir de l'importance.
Parmi les critères de sélection de l'offre qui vous convient le mieux, l'efficacité de la banque (temps de réponse de l'accord de principe, temps de déblocage des fonds) est un paramètre susceptible d'avoir de l'importance.
ETPAE VII. L'accord de principe de la banque
VII.1 L'ouverture d'un compte auprès de la banque sélectionnée
Fréquemment, la banque prêteuse vous demandera, avant tout accord définitif, d'ouvrir un compte chez elle .
Fréquemment, la banque prêteuse vous demandera, avant tout accord définitif, d'ouvrir un compte chez elle .
Investissement au Maroc
Séduire les entreprises étrangères. C'est le défit que s'est lancé le Maroc en misant sur les investissements directs étrangers (IDE). Et cette option semble porter ses fruits, comme en témoigne les chiffres du ministère chargé des Affaires économiques et générales du Maroc. Ainsi en 2005, les investissements et prêts privés étrangers s'élevaient à 28 milliards de dirhams (environ 2,5 milliards d'euros). Ils se chiffraient à 20,2 milliards de dirhams (près de 1,8 milliard d'euros) à la mi-mai 2006. Des sommes qui reflètent la politique actuelle du Royaume chérifien. « Le Maroc s'est engagé à améliorer son attractivité pour les investisseurs et a placé l'attraction des capitaux étrangers au cœur de sa stratégie économique, explique le ministère chargé des Affaires économiques et générales marocaines. Cette démarche vise à faire des investisseurs étrangers de véritables partenaires privilégiés pour le développement du pays ».
Au cours des quinze dernières années, le Royaume a entrepris de mettre en place toute une série de réformes visant à favoriser son ouverture sur le marché international. Une main d'œuvre bon marché, un cours de change stable et un taux d'inflation maîtrisé. Autant d'atouts pour appâter les entreprises pour qu'elles injectent leur argent sur le sol marocain. L'agroalimentaire, l'aéronautique, l'électronique, le tourisme font partie des secteurs de prédilection des firmes étrangères. Selon les statistiques relatives à l'année 2005, la France se retrouve largement en tête en terme d'investissement de capitaux. Cette année-là, 74,6% des investissements au Maroc étaient français, ce qui représente 19,5 milliards de dirhams (environ 1,7 milliard d'euros). A côté, l'Espagne, l'Allemagne, la Suisse... sont loin derrière. Deuxième pays investisseur au Maroc, l'Espagne ne réalise que 5,4% des placements. Suit de près l'Allemagne avec seulement 3,1%.
Un environnement économique favorable
Une situation intéressante, justifiée par les progrès significatifs que le Maroc a accompli ces dernières années dans les domaines économiques et financiers. « Le rythme des réformes structurelles s'est accéléré et des avancées majeures ont été réalisées au niveau de la stabilité du cadre macroéconomique, dont la maîtrise de l'inflation demeure un élément fondamental. Il a diminué de moitié entre 1996 et 2006. En dix ans, il est passé de 5,1% à 2% », explique-t-on au ministère chargé des Affaires économiques et générales. Une maîtrise de l'inflation qui a permis d'améliorer la compétitivité de l'économie nationale en maintenant la stabilité de la valeur du dirham par rapport aux autres devises. « Les fondamentaux de l'économie sont au vert. Le taux de croissance pour le premier semestre 2006 est de 6,7%. Le taux de chômage pour la première fois est passé sous le seuil des 10%. Il est de 9,8%. La modernisation de l'administration, la lutte contre la corruption, la construction de nouvelles infrastructures ont permis au Maroc de se créer un environnement économique propice pour attirer les capitaux », poursuit le ministère.
Une bonne santé confirmée par un rapport du Fonds monétaire international (FMI), qui estime que l'environnement économique actuel du Maroc est propice au renforcement de l'intégration du pays dans l'économie mondiale. Une évaluation que reprend l'agence américaine de notation Standard and Poor's qui indique dans un communiqué, publié fin juin 2006, que les IDE devraient augmenter compte tenu de ce climat favorable à l'investissement. La Coface, agence de notation française, a rédigé un bilan positif sur l'économie marocaine. Elle souligne que le Royaume dispose d'atouts importants et que sa politique de réformes structurelles lui vaut l'intérêt des investisseurs. De plus, sa proximité politique, économique et financière avec l'Europe contribue à dynamiser son économie. « Le risque pays est donc limité », résume le ministère chargé des Affaires économiques et générales.
Les investisseurs foisonnent
Les sociétés, séduites par cet environnement avantageux, arrivent en masse pour investir au Maroc. Le phénomène tend à prendre une ampleur considérable. « Jamais le Maroc n'a connu de chantiers aussi gigantesques », rapporte-t-on au ministère chargé des Affaires économiques et générales. Ainsi, Rabat est entrain de se métamorphoser en véritable pôle économique. L'aménagement de la vallée du Bouregreg est le plus grand projet de la région. « Nous avons sollicité de nombreuses firmes, comme Sama Dubaï, ou des groupes français, espagnols, précise l'organe du ministère de l'Economie marocain. Le groupe émirati Emaar vient de signer avec le Royaume une convention d'un montant de 27 milliards de dirhams (environ 2,4 milliards d'euros) pour la valorisation de la corniche ». D'autres investisseurs se bousculent au portillon, comme le groupe italien Legler spa et la société américaine Fruit of the Loom, qui ont décidé d'investir dans le secteur du textile. Le groupe Atlantic a injecté 300 millions de dirhams (près de 27 millions d'euros) dans une unité de confection et de délavage.
Au cours des quinze dernières années, le Royaume a entrepris de mettre en place toute une série de réformes visant à favoriser son ouverture sur le marché international. Une main d'œuvre bon marché, un cours de change stable et un taux d'inflation maîtrisé. Autant d'atouts pour appâter les entreprises pour qu'elles injectent leur argent sur le sol marocain. L'agroalimentaire, l'aéronautique, l'électronique, le tourisme font partie des secteurs de prédilection des firmes étrangères. Selon les statistiques relatives à l'année 2005, la France se retrouve largement en tête en terme d'investissement de capitaux. Cette année-là, 74,6% des investissements au Maroc étaient français, ce qui représente 19,5 milliards de dirhams (environ 1,7 milliard d'euros). A côté, l'Espagne, l'Allemagne, la Suisse... sont loin derrière. Deuxième pays investisseur au Maroc, l'Espagne ne réalise que 5,4% des placements. Suit de près l'Allemagne avec seulement 3,1%.
Un environnement économique favorable
Une situation intéressante, justifiée par les progrès significatifs que le Maroc a accompli ces dernières années dans les domaines économiques et financiers. « Le rythme des réformes structurelles s'est accéléré et des avancées majeures ont été réalisées au niveau de la stabilité du cadre macroéconomique, dont la maîtrise de l'inflation demeure un élément fondamental. Il a diminué de moitié entre 1996 et 2006. En dix ans, il est passé de 5,1% à 2% », explique-t-on au ministère chargé des Affaires économiques et générales. Une maîtrise de l'inflation qui a permis d'améliorer la compétitivité de l'économie nationale en maintenant la stabilité de la valeur du dirham par rapport aux autres devises. « Les fondamentaux de l'économie sont au vert. Le taux de croissance pour le premier semestre 2006 est de 6,7%. Le taux de chômage pour la première fois est passé sous le seuil des 10%. Il est de 9,8%. La modernisation de l'administration, la lutte contre la corruption, la construction de nouvelles infrastructures ont permis au Maroc de se créer un environnement économique propice pour attirer les capitaux », poursuit le ministère.
Une bonne santé confirmée par un rapport du Fonds monétaire international (FMI), qui estime que l'environnement économique actuel du Maroc est propice au renforcement de l'intégration du pays dans l'économie mondiale. Une évaluation que reprend l'agence américaine de notation Standard and Poor's qui indique dans un communiqué, publié fin juin 2006, que les IDE devraient augmenter compte tenu de ce climat favorable à l'investissement. La Coface, agence de notation française, a rédigé un bilan positif sur l'économie marocaine. Elle souligne que le Royaume dispose d'atouts importants et que sa politique de réformes structurelles lui vaut l'intérêt des investisseurs. De plus, sa proximité politique, économique et financière avec l'Europe contribue à dynamiser son économie. « Le risque pays est donc limité », résume le ministère chargé des Affaires économiques et générales.
Les investisseurs foisonnent
Les sociétés, séduites par cet environnement avantageux, arrivent en masse pour investir au Maroc. Le phénomène tend à prendre une ampleur considérable. « Jamais le Maroc n'a connu de chantiers aussi gigantesques », rapporte-t-on au ministère chargé des Affaires économiques et générales. Ainsi, Rabat est entrain de se métamorphoser en véritable pôle économique. L'aménagement de la vallée du Bouregreg est le plus grand projet de la région. « Nous avons sollicité de nombreuses firmes, comme Sama Dubaï, ou des groupes français, espagnols, précise l'organe du ministère de l'Economie marocain. Le groupe émirati Emaar vient de signer avec le Royaume une convention d'un montant de 27 milliards de dirhams (environ 2,4 milliards d'euros) pour la valorisation de la corniche ». D'autres investisseurs se bousculent au portillon, comme le groupe italien Legler spa et la société américaine Fruit of the Loom, qui ont décidé d'investir dans le secteur du textile. Le groupe Atlantic a injecté 300 millions de dirhams (près de 27 millions d'euros) dans une unité de confection et de délavage.
Fiscalité et juridique
Immobilier au Maroc fiscalité & juridique
AVANT L'ACHAT :
Démarches Bancaires – ouverture d'un compte en dirhams convertibles
Dès votre arrivée au Maroc et afin de réserver le bien que vous aura séduit, la première démarche sera d'ouvrir auprès d'une banque un compte en dirhams convertibles . Vous pourrez alimenter votre compte depuis l'étranger par virement SWIFT.
Les sommes provenant de l'étranger doivent passer par ce compte qui vous permettra de réaliser votre opération d'investissement au Maroc et vous garantira le transfert du produit de cet investissement.
L'Office des Changes Marocain doit impérativement être informé par le Notaire de la transaction que vous réalisez afin de pouvoir bénéficier, en cas de revente, du rapatriement des fonds et de la plus-value y afférente.
LORS DE L'ACHAT :
Frais d'acquisition d'un bien immobilier au Maroc
L'acquéreur d'un bien immobilier au Maroc est redevable des frais d'acquisition (droits et taxes) et s'appliquent sur le montant TTC du bien acquis. Il s'agit des "droits de mutation" auxquels s'ajoutent les honoraires du notaire.
Les actes notariés sont enregistrés et la mutation déclarée à la Conservation Foncière.
DROITS ET TAXES Locaux à usage d'habitation pour une durée > 3 ans ou
terrain non bâti avec engagement de bâtir dans un délai de 7 ans Locaux à usage commercial ou
terrain non bâti sans engagement de bâtir
Droits d'enregistrement 2,5 % 2,5 % (*)
Taxe notariale 0,5 % 0,5 %
Conservation foncière 1% +150Dhs (certificat de propriété) 1 %
Honoraires du notaire 1 % (avec minimum de 2500 Dhs) + TVA 7% 1 % (avec minimum de 2500 Dhs) + TVA 7%
Mise à jour des constructions à la conservation foncière (si nécessaire) 0,5 % + 75 Dhs
Frais divers (timbres …) De 1500 à 3000 Dhs
selon les dossiers De 1500 à 3000 Dhs
selon les dossiers
(*) : 5% ou 2,5% ??lors de la première vente d'un local commercial, droits d'enregistrement ramenés à 2,5 %
Le suivi du dossier à l'Office des Changes nécessite quelques frais supplémentaires et peuvent être différés dans le temps.
En cas d'acquisition d'un bien non titré (melkia), il faut ajouter les frais de titrage qui dépendent de la superficie au sol et du prix du bien acquis. Ils peuvent éventuellement être partagés avec le vendeur.
- Droits de publication : 450 Dhs
- Droits Ad Valorem: 1,5 % jusqu'à 50 000 Dhs + 2 % de la valeur au-dessus
- Droits sur les surfaces : 45 Dhs par are entamé (zone urbaine), par hectare entamé (zone rurale)
- Droits fixes : 75 Dhs
- Duplicata : 75 Dhs
- Géomètre : 2 500 Dhs environ
- Frais divers (timbres, etc.) : 1500 Dhs environ.
Terrains agricoles au Maroc :
Au Maroc, la loi interdit à des étrangers d'acheter des terrains situés en dehors du périmètre urbain, qui sont classés en terrains agricoles. Pour rendre son acquisition possible, il est possible que l'Etat change la nature juridique du terrain et le classe à vocation non agricole (VNA). Un dossier devra être monté.
EN POSSESSION DU BIEN :
Taxes et impôts dues par les propriétaires
• Taxes dues par les propriétaires :
Le propriétaire d'un bien immobilier au Maroc est redevable de 2 taxes : la taxe Urbaine (TU) et la taxe d'édilité (TE).
La Taxe Urbaine (T.U.) : Votre habitation principale ou secondaire est soumise à la taxe urbaine. Cette taxe est assise sur la valeur locative du logement, déterminée par voie de comparaison ou d'appréciation directe par la commission de recensement.
La valeur locative est révisée tous les 5 ans par une augmentation de 2 %.
Concernant l'habitation principale un abattement de 75% de la valeur locative servant de base pour le calcul de la taxe urbaine est appliqué.
Taux applicable de la TU :
VALEUR LOCATIVE (Dhs) Habitation personnelle (*) Locaux professionnels (*) Terrains
0 à 3 000 exonéré 13,5% 3 %
3 001 à 6 000 10 %
6 001 à 12 000 16 %
12 001 à 24 000 20 %
24 001 à 36 000 24 %
36 001 à 60 000 28 %
> à 60 000 30 %
(*) :Sont exonérés de la taxe urbaine - pendant 5 ans à partir de la délivrance du permis d'habiter- les locaux neufs et additions de construction.
La Taxe d'Edilité (T.E.) : La Taxe d'édilité est elle aussi assise sur la valeur locative, y compris celle des immeubles temporairement exonérés, et sur le montant global des loyers en cas de location.
Taux applicable de la TE:
- 10 % de la valeur locative pour les immeubles situés dans les communes urbaines
- 60 % de la valeur locative pour les immeubles situés dans les zones périphériques des communes urbaines.
Si l'immeuble est destiné à l'habitation principale, vous bénéficiez d'un abattement de 75 % au même titre que pour la taxe urbaine.
• Impôts dues par les propriétaires sur les revenus fonciers
Les revenus provenant de la location des immeubles bâtis et non bâtis sont considérés comme revenus bruts fonciers.
Le revenu foncier net imposable (soumis à l'IGR) est obtenu en appliquant un abattement de 40 % sur le montant du revenu brut foncier.
Sont exonérés les revenus provenant de la location des constructions nouvelles et additions de construction, pendant les 3 années qui suivent celle de l'achèvement desdites constructions.
BAREME DE L'I.G.R :
Tranches de revenus (Dhs) Taux applicable à chaque tranche
0 à 20 000 0 %
20 001 à 24 000 13 %
24 001 à 36 000 21 %
36 001 à 60 000 35 %
> 60 000 44 %
Mettre un exemple :
Déclaration annuelle du revenu global
Vous devez absolument souscrire une déclaration annuelle de revenu global au titre des revenus que vous aurez perçus l'année écoulée, au plus tard le 31 mars de chaque année , et ce, pour éviter toute amende ou pénalité de retard.
LORS DE LA VENTE DU BIEN :
Taxes et impôts dues par les propriétaires
Taxes dues par les propriétaires :
Taxe sur les Profits fonciers ou Taxe sur les profits Immobiliers (TPI)
Si vous cédez votre bien au Maroc (une construction ou un terrain), les profits que vous réaliserez seront soumis à l'Impôt Général sur le Revenu (IGR) au taux de 20 % avec un minimum à payer de 3 % du prix de cession.
Néanmoins, vous êtes exonérés de cette taxe s'il s'agissait de votre habitation principale depuis au moins 8 ans au jour de ladite cession (avec une période de six (6) mois à compter de la date de la vacance du logement) ou s'il s'agit d'une cession à titre gratuit entre ascendants et descendants et entre époux, frères et sœurs
Profits fonciers= [Prix de cession –frais de cession] - Valeur actualisée [Prix d'acquisition + frais d'acquisition + dépenses d'investissement éventuelles + intérêts bancaires éventuels]
Nota :
• Les frais d'acquisition sont évalués forfaitairement à 15 % du prix d'acquisition, sauf dans le cas où le contribuable peut justifier que ces frais s'élèvent à un montant supérieur.
• Les dépenses d'investissement s'entendent des dépenses d'équipement de terrain, construction, reconstruction, agrandissement, rénovation et amélioration dûment justifiées.
• Valeur actualisée = Le prix d'acquisition, augmenté comme il est dit ci-dessus, est réévalué en multipliant ce prix par le coefficient correspondant à l'année d'acquisition, calculé par l'administration sur la base de l'indice national du coût de la vie.
Une déclaration doit être remise contre récépissé au receveur de l'administration fiscale dans les 60 jours qui suivent la date de la cession en même temps que le versement de l'impôt.
Prendre sa retraite au Maroc ?
Les retraités étrangers résidants au Maroc bénéficient d'une imposition très faible. L'Etat Marocain leur accorde, comme aux retraités marocains, un abattement de 40 % sur leurs revenus imposables et réduit encore de 80 % le montant de l'impôt dû au titre de leur pension et correspondant aux sommes transférées à titre définitif sur un compte en dirhams au Maroc (il n'est pas nécessaire de transférer 100% de sa retraite !). Il leur reste donc largement de quoi vivre, et même de très bien vivre.
AVANT L'ACHAT :
Démarches Bancaires – ouverture d'un compte en dirhams convertibles
Dès votre arrivée au Maroc et afin de réserver le bien que vous aura séduit, la première démarche sera d'ouvrir auprès d'une banque un compte en dirhams convertibles . Vous pourrez alimenter votre compte depuis l'étranger par virement SWIFT.
Les sommes provenant de l'étranger doivent passer par ce compte qui vous permettra de réaliser votre opération d'investissement au Maroc et vous garantira le transfert du produit de cet investissement.
L'Office des Changes Marocain doit impérativement être informé par le Notaire de la transaction que vous réalisez afin de pouvoir bénéficier, en cas de revente, du rapatriement des fonds et de la plus-value y afférente.
LORS DE L'ACHAT :
Frais d'acquisition d'un bien immobilier au Maroc
L'acquéreur d'un bien immobilier au Maroc est redevable des frais d'acquisition (droits et taxes) et s'appliquent sur le montant TTC du bien acquis. Il s'agit des "droits de mutation" auxquels s'ajoutent les honoraires du notaire.
Les actes notariés sont enregistrés et la mutation déclarée à la Conservation Foncière.
DROITS ET TAXES Locaux à usage d'habitation pour une durée > 3 ans ou
terrain non bâti avec engagement de bâtir dans un délai de 7 ans Locaux à usage commercial ou
terrain non bâti sans engagement de bâtir
Droits d'enregistrement 2,5 % 2,5 % (*)
Taxe notariale 0,5 % 0,5 %
Conservation foncière 1% +150Dhs (certificat de propriété) 1 %
Honoraires du notaire 1 % (avec minimum de 2500 Dhs) + TVA 7% 1 % (avec minimum de 2500 Dhs) + TVA 7%
Mise à jour des constructions à la conservation foncière (si nécessaire) 0,5 % + 75 Dhs
Frais divers (timbres …) De 1500 à 3000 Dhs
selon les dossiers De 1500 à 3000 Dhs
selon les dossiers
(*) : 5% ou 2,5% ??lors de la première vente d'un local commercial, droits d'enregistrement ramenés à 2,5 %
Le suivi du dossier à l'Office des Changes nécessite quelques frais supplémentaires et peuvent être différés dans le temps.
En cas d'acquisition d'un bien non titré (melkia), il faut ajouter les frais de titrage qui dépendent de la superficie au sol et du prix du bien acquis. Ils peuvent éventuellement être partagés avec le vendeur.
- Droits de publication : 450 Dhs
- Droits Ad Valorem: 1,5 % jusqu'à 50 000 Dhs + 2 % de la valeur au-dessus
- Droits sur les surfaces : 45 Dhs par are entamé (zone urbaine), par hectare entamé (zone rurale)
- Droits fixes : 75 Dhs
- Duplicata : 75 Dhs
- Géomètre : 2 500 Dhs environ
- Frais divers (timbres, etc.) : 1500 Dhs environ.
Terrains agricoles au Maroc :
Au Maroc, la loi interdit à des étrangers d'acheter des terrains situés en dehors du périmètre urbain, qui sont classés en terrains agricoles. Pour rendre son acquisition possible, il est possible que l'Etat change la nature juridique du terrain et le classe à vocation non agricole (VNA). Un dossier devra être monté.
EN POSSESSION DU BIEN :
Taxes et impôts dues par les propriétaires
• Taxes dues par les propriétaires :
Le propriétaire d'un bien immobilier au Maroc est redevable de 2 taxes : la taxe Urbaine (TU) et la taxe d'édilité (TE).
La Taxe Urbaine (T.U.) : Votre habitation principale ou secondaire est soumise à la taxe urbaine. Cette taxe est assise sur la valeur locative du logement, déterminée par voie de comparaison ou d'appréciation directe par la commission de recensement.
La valeur locative est révisée tous les 5 ans par une augmentation de 2 %.
Concernant l'habitation principale un abattement de 75% de la valeur locative servant de base pour le calcul de la taxe urbaine est appliqué.
Taux applicable de la TU :
VALEUR LOCATIVE (Dhs) Habitation personnelle (*) Locaux professionnels (*) Terrains
0 à 3 000 exonéré 13,5% 3 %
3 001 à 6 000 10 %
6 001 à 12 000 16 %
12 001 à 24 000 20 %
24 001 à 36 000 24 %
36 001 à 60 000 28 %
> à 60 000 30 %
(*) :Sont exonérés de la taxe urbaine - pendant 5 ans à partir de la délivrance du permis d'habiter- les locaux neufs et additions de construction.
La Taxe d'Edilité (T.E.) : La Taxe d'édilité est elle aussi assise sur la valeur locative, y compris celle des immeubles temporairement exonérés, et sur le montant global des loyers en cas de location.
Taux applicable de la TE:
- 10 % de la valeur locative pour les immeubles situés dans les communes urbaines
- 60 % de la valeur locative pour les immeubles situés dans les zones périphériques des communes urbaines.
Si l'immeuble est destiné à l'habitation principale, vous bénéficiez d'un abattement de 75 % au même titre que pour la taxe urbaine.
• Impôts dues par les propriétaires sur les revenus fonciers
Les revenus provenant de la location des immeubles bâtis et non bâtis sont considérés comme revenus bruts fonciers.
Le revenu foncier net imposable (soumis à l'IGR) est obtenu en appliquant un abattement de 40 % sur le montant du revenu brut foncier.
Sont exonérés les revenus provenant de la location des constructions nouvelles et additions de construction, pendant les 3 années qui suivent celle de l'achèvement desdites constructions.
BAREME DE L'I.G.R :
Tranches de revenus (Dhs) Taux applicable à chaque tranche
0 à 20 000 0 %
20 001 à 24 000 13 %
24 001 à 36 000 21 %
36 001 à 60 000 35 %
> 60 000 44 %
Mettre un exemple :
Déclaration annuelle du revenu global
Vous devez absolument souscrire une déclaration annuelle de revenu global au titre des revenus que vous aurez perçus l'année écoulée, au plus tard le 31 mars de chaque année , et ce, pour éviter toute amende ou pénalité de retard.
LORS DE LA VENTE DU BIEN :
Taxes et impôts dues par les propriétaires
Taxes dues par les propriétaires :
Taxe sur les Profits fonciers ou Taxe sur les profits Immobiliers (TPI)
Si vous cédez votre bien au Maroc (une construction ou un terrain), les profits que vous réaliserez seront soumis à l'Impôt Général sur le Revenu (IGR) au taux de 20 % avec un minimum à payer de 3 % du prix de cession.
Néanmoins, vous êtes exonérés de cette taxe s'il s'agissait de votre habitation principale depuis au moins 8 ans au jour de ladite cession (avec une période de six (6) mois à compter de la date de la vacance du logement) ou s'il s'agit d'une cession à titre gratuit entre ascendants et descendants et entre époux, frères et sœurs
Profits fonciers= [Prix de cession –frais de cession] - Valeur actualisée [Prix d'acquisition + frais d'acquisition + dépenses d'investissement éventuelles + intérêts bancaires éventuels]
Nota :
• Les frais d'acquisition sont évalués forfaitairement à 15 % du prix d'acquisition, sauf dans le cas où le contribuable peut justifier que ces frais s'élèvent à un montant supérieur.
• Les dépenses d'investissement s'entendent des dépenses d'équipement de terrain, construction, reconstruction, agrandissement, rénovation et amélioration dûment justifiées.
• Valeur actualisée = Le prix d'acquisition, augmenté comme il est dit ci-dessus, est réévalué en multipliant ce prix par le coefficient correspondant à l'année d'acquisition, calculé par l'administration sur la base de l'indice national du coût de la vie.
Une déclaration doit être remise contre récépissé au receveur de l'administration fiscale dans les 60 jours qui suivent la date de la cession en même temps que le versement de l'impôt.
Prendre sa retraite au Maroc ?
Les retraités étrangers résidants au Maroc bénéficient d'une imposition très faible. L'Etat Marocain leur accorde, comme aux retraités marocains, un abattement de 40 % sur leurs revenus imposables et réduit encore de 80 % le montant de l'impôt dû au titre de leur pension et correspondant aux sommes transférées à titre définitif sur un compte en dirhams au Maroc (il n'est pas nécessaire de transférer 100% de sa retraite !). Il leur reste donc largement de quoi vivre, et même de très bien vivre.
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