Conseils :
Notre rubrique « Conseils » va vous permettre de mieux appréhender les différents aspects juridiques des transactions immobilières.
Acheteur: faites le point sur la notion de bien immatriculé/non immatriculé, sur le rôle et les attributions du notaire et du syndic. Vous souhaitez acheter un bien neuf, découvrez la vente en l’état futur d’achèvement.
Vendeur: estimez votre bien immobilier grâce aux différentes méthodes d’estimation !
Vous souhaitez louer un bien immobilier, renseignez vous sur les clauses indispensables au contrat de bail.
Enfin, pensez à assurer votre bien en souscrivant à une assurance multirisque habitation!
Présentation :
conseils pratiques procurant aux acheteurs/vendeurs et bailleurs/locataires les meilleures solutions pour sortir du chaos des obligations notariales, restrictions financières et tracasseries administratives.
Vous en conviendrez sûrement avec nous qu'en matière d'immobilier, les pouvoirs publics se sont vraiment efforcés de construire un dédale de réglementations et de lois. Pour conclure des affaires dans un contexte pareil, mieux vaut donc être bien informé.
Voilà justement où réside la force d'Astuces & Conseils Immobilier. Notre équipe de spécialistes multidisciplinaires possède une réelle connaissance du secteur immobilier et sait donc en analyser tous les aspects. Elle vous propose en outre un tas de conseils pratiques: comment interpréter une nouvelle loi, comment emprunter au mieux, quelles sont les conséquences fiscales de certains actes, comment éviter au mieux certains obstacles qui pourraient affecter une vente, comment permettre à vos clients de faire des économies,… bref, Astuces & Conseils Immobilier est un instrument indispensable à tous ceux qui ont les deux pieds dans l'immobilier.
Vous en conviendrez sûrement avec nous qu'en matière d'immobilier, les pouvoirs publics se sont vraiment efforcés de construire un dédale de réglementations et de lois. Pour conclure des affaires dans un contexte pareil, mieux vaut donc être bien informé.
Voilà justement où réside la force d'Astuces & Conseils Immobilier. Notre équipe de spécialistes multidisciplinaires possède une réelle connaissance du secteur immobilier et sait donc en analyser tous les aspects. Elle vous propose en outre un tas de conseils pratiques: comment interpréter une nouvelle loi, comment emprunter au mieux, quelles sont les conséquences fiscales de certains actes, comment éviter au mieux certains obstacles qui pourraient affecter une vente, comment permettre à vos clients de faire des économies,… bref, Astuces & Conseils Immobilier est un instrument indispensable à tous ceux qui ont les deux pieds dans l'immobilier.
Pour qui ce siteweb ?
les agents immobiliers, les syndics, les notaires, les géomètres, les experts immobiliers, les conseillers fiscaux, les directeurs de banques
Le marché immobilier marocain
Les acteurs
Les acteurs sont nombreux sur le marché immobilier marocain. L’embellie et le développement accéléré du marché immobilier ont favorisé les vocations. Les institutionnels sont les premiers à déplorer le manque de professionnalisme de nombreux intermédiaires attirés par l’appât du gain facile.
Plusieurs possibilités s’offrent à vous, vous pouvez effectuer votre recherche avec votre partenaire privilégié SeleKimmo.com et/ou recourir aux services d’une intermédiaire immobilier. Vous trouverez des petites Agences immobilières mais aussi des Samsar (intermédiaires informels) qui gèrent de petits portefeuilles clients, et de plus en plus, des grandes enseignes internationales. Le choix vous appartient mais sachez que les services d’un professionnel peuvent vous permettre d’éviter de nombreux d’écueils et des désillusions futures.
Produits : Quels biens acheter au Maroc ?
L’offre immobilière s’est diversifiée. Les villas et appartements: Les programmes immobiliers se multiplient pour répondre à la demande croissante de logements. Le déficit de logement est estimé à plus de 700 000.
De nombreux promoteurs marocains et étrangers développent de nombreux projets a vocation résidentielle et ou touristique dans de nombreuses villes du Royaume.
Les programmes neufs bénéficient de prestations haut de gamme : Piscine, hammam, jardins et palmeraies, gardiennage. Le futur propriétaire se doit de vérifier avant tout le sérieux des constructeurs et le professionnalisme des agents immobiliers et cela afin d’éviter les pièges tendus par grand nombre d’opportunistes.
Le riad, le produit phare et historique
Le Maroc surtout pour les étrangers était synonyme de Riad et de Marrakech. Le prix d’un riad dépend de son emplacement, son état, sa taille (de 100 m2 à 600 m2, voire plus), des matériaux utilisés et de la décoration.
Si l’offre immobilière est pléthore, le marché immobilier marocain est porteur d’un déficit en terme de création de logement et d’une inadéquation entre l’offre et la demande. En effet l’offre est insuffisante dans le segment du moyen de gamme. Les promoteurs privés ont développé pendant longtemps une offre dans le haut de gamme et les efforts publics se sont portés sur le développement du segment social. Le développement de la classe moyenne marocaine et la présence croissante des Européens attisent notamment la demande en immobilier moyen haut/de gamme.
Villes
Le Maroc apparaît aujourd’hui comme un vaste chantier en construction ou les chantiers se multiplient.
Difficile de ne pas commencer par Marrakech tant cette ville est incontournable quand on parle d’immobilier au Maroc. La ville doit répondre non seulement aux besoins de la population locale mais aussi à la demande étrangère. De nombreuses villes sont aujourd’hui très prisées, on peut citer Tanger, Fès, Agadir, Essaouira Ouarzazate, Oujda, El Hoceima etc..
Tanger devient une concurrente de choix pour Marrakech. De nombreux projets se développent sur la ville et l’ensemble de la côte nord du Maroc. Les projets concernent tant les logements destinés à la population locale que les étrangers.
Agadir un peu passé de mode revient au premier plan et les chantiers sont nombreux on peut citer la station de Thaghazout. Agadir séduit notamment de nouveaux résidents retraités étrangers.
Rabat est aussi en plein développement avec l’aménagement de la vallée du Bouregreg et la création ville nouvelle de Tamesna.
Casablanca, la capitale économique où, par exemple, la Corniche dévoilera bientôt une marina.
A Fès , si le marché est encore balbutiant on y trouve encore beaucoup de riads, souvent à restaurer, et les programmes de construction commencent à voir le jour.
Essaouira propose encore des riads à restaurer, ainsi que de nombreux logements neufs.
Prix
Difficile aujourd’hui de se faire une idée précise des prix, aucun baromètre officiel n’existe (ville par ville et quartier par quartier). Les seuls chiffres qui permettent de se faire une idée sont ceux fournis par les agences immobilières.
Le ministère de l’habitat a notamment annoncé le projet de création d’un baromètre officiel des prix. Le marché a connu une flambée des prix, on annonce même des augmentations de 150 % dans certaines régions. Les raisons sont multiples : spéculation et rareté sur le foncier, hausse des matériaux de construction, arrivée d’une clientèle aisée pour qui des projets luxueux sont en construction à travers le royaume.
Le gouvernement marocain tente de contenir la flambée des prix. Il s’est donc fixé comme priorités urgentes la régulation du marché immobilier, la stabilisation des prix et diversifier l’offre de logements de manière à ce que toutes les classes de la population puissent trouver un logement adapté à leurs ressources financières.
Etat du marché
Le boom immobilier au Maroc est lié à différents facteurs qui sont notamment : les investissements massifs effectués pour la modernisation des infrastructures (aéroports, ports, réseaux ferroviaires et routes), les exonérations fiscales et les avantages accordés aux investisseurs. Ces critères sont parmi les principaux éléments qui ont contribué à l’instauration d’un climat propice à l’immobilier.
Les acteurs sont nombreux sur le marché immobilier marocain. L’embellie et le développement accéléré du marché immobilier ont favorisé les vocations. Les institutionnels sont les premiers à déplorer le manque de professionnalisme de nombreux intermédiaires attirés par l’appât du gain facile.
Plusieurs possibilités s’offrent à vous, vous pouvez effectuer votre recherche avec votre partenaire privilégié SeleKimmo.com et/ou recourir aux services d’une intermédiaire immobilier. Vous trouverez des petites Agences immobilières mais aussi des Samsar (intermédiaires informels) qui gèrent de petits portefeuilles clients, et de plus en plus, des grandes enseignes internationales. Le choix vous appartient mais sachez que les services d’un professionnel peuvent vous permettre d’éviter de nombreux d’écueils et des désillusions futures.
Produits : Quels biens acheter au Maroc ?
L’offre immobilière s’est diversifiée. Les villas et appartements: Les programmes immobiliers se multiplient pour répondre à la demande croissante de logements. Le déficit de logement est estimé à plus de 700 000.
De nombreux promoteurs marocains et étrangers développent de nombreux projets a vocation résidentielle et ou touristique dans de nombreuses villes du Royaume.
Les programmes neufs bénéficient de prestations haut de gamme : Piscine, hammam, jardins et palmeraies, gardiennage. Le futur propriétaire se doit de vérifier avant tout le sérieux des constructeurs et le professionnalisme des agents immobiliers et cela afin d’éviter les pièges tendus par grand nombre d’opportunistes.
Le riad, le produit phare et historique
Le Maroc surtout pour les étrangers était synonyme de Riad et de Marrakech. Le prix d’un riad dépend de son emplacement, son état, sa taille (de 100 m2 à 600 m2, voire plus), des matériaux utilisés et de la décoration.
Si l’offre immobilière est pléthore, le marché immobilier marocain est porteur d’un déficit en terme de création de logement et d’une inadéquation entre l’offre et la demande. En effet l’offre est insuffisante dans le segment du moyen de gamme. Les promoteurs privés ont développé pendant longtemps une offre dans le haut de gamme et les efforts publics se sont portés sur le développement du segment social. Le développement de la classe moyenne marocaine et la présence croissante des Européens attisent notamment la demande en immobilier moyen haut/de gamme.
Villes
Le Maroc apparaît aujourd’hui comme un vaste chantier en construction ou les chantiers se multiplient.
Difficile de ne pas commencer par Marrakech tant cette ville est incontournable quand on parle d’immobilier au Maroc. La ville doit répondre non seulement aux besoins de la population locale mais aussi à la demande étrangère. De nombreuses villes sont aujourd’hui très prisées, on peut citer Tanger, Fès, Agadir, Essaouira Ouarzazate, Oujda, El Hoceima etc..
Tanger devient une concurrente de choix pour Marrakech. De nombreux projets se développent sur la ville et l’ensemble de la côte nord du Maroc. Les projets concernent tant les logements destinés à la population locale que les étrangers.
Agadir un peu passé de mode revient au premier plan et les chantiers sont nombreux on peut citer la station de Thaghazout. Agadir séduit notamment de nouveaux résidents retraités étrangers.
Rabat est aussi en plein développement avec l’aménagement de la vallée du Bouregreg et la création ville nouvelle de Tamesna.
Casablanca, la capitale économique où, par exemple, la Corniche dévoilera bientôt une marina.
A Fès , si le marché est encore balbutiant on y trouve encore beaucoup de riads, souvent à restaurer, et les programmes de construction commencent à voir le jour.
Essaouira propose encore des riads à restaurer, ainsi que de nombreux logements neufs.
Prix
Difficile aujourd’hui de se faire une idée précise des prix, aucun baromètre officiel n’existe (ville par ville et quartier par quartier). Les seuls chiffres qui permettent de se faire une idée sont ceux fournis par les agences immobilières.
Le ministère de l’habitat a notamment annoncé le projet de création d’un baromètre officiel des prix. Le marché a connu une flambée des prix, on annonce même des augmentations de 150 % dans certaines régions. Les raisons sont multiples : spéculation et rareté sur le foncier, hausse des matériaux de construction, arrivée d’une clientèle aisée pour qui des projets luxueux sont en construction à travers le royaume.
Le gouvernement marocain tente de contenir la flambée des prix. Il s’est donc fixé comme priorités urgentes la régulation du marché immobilier, la stabilisation des prix et diversifier l’offre de logements de manière à ce que toutes les classes de la population puissent trouver un logement adapté à leurs ressources financières.
Etat du marché
Le boom immobilier au Maroc est lié à différents facteurs qui sont notamment : les investissements massifs effectués pour la modernisation des infrastructures (aéroports, ports, réseaux ferroviaires et routes), les exonérations fiscales et les avantages accordés aux investisseurs. Ces critères sont parmi les principaux éléments qui ont contribué à l’instauration d’un climat propice à l’immobilier.
Le régime des immeubles au Maroc :
Les immeubles immatriculés
Le régime de l’immatriculation foncière relève de l’Agence nationale de la conservation foncière du cadastre et de la cartographie (ANCFCC).
Chaque immeuble est individualisé : Chaque immeuble doit être inscrit sur les livres fonciers et l’immatriculation qui en résulte donne lieu à l’établissement d’un titre foncier qui porte un numéro d’ordre, un nom particulier et une description détaillée de l’immeuble. L’immeuble immatriculé présente donc les caractéristiques suivantes : son propriétaire est nommément identifié et son emplacement déterminé, il n’y a donc pas de mauvaise surprise à attendre.
Etablissement d’un titre foncier définitif : Le titre de propriété résultant de l’immatriculation est un titre foncier définitif et inattaquable (dispositions de l’article 62 du Dahir 1913).
Le caractère définitif et inattaquable du titre foncier couvre aussi bien le sol que les constructions et les plantations qu’il comporte au jour de l’établissement de ce titre.
Les immeubles non immatriculés “Melkia”
Les biens Melkia sont régis par le droit musulman. Le fondement du droit de propriété se fait par la possession paisible et ininterrompue pendant 10 ans suivant l’adage « quelqu’un qui possède une chose pendant 10 ans, elle est à lui ». Les immeubles non immatriculés ne sont pas inscrits à la Conservation Foncière.
La prudence est de mise en présence d’un bien Melkia:
- il conviendra de s’assurer du nombre d’ayants droits, en effet un tel bien peut être la propriété de plusieurs héritiers qui ne se connaissent pas,
- de la présence de chaque héritier lors de la vente,
- de vérifier la situation géographique du bien,
- et de s’assurer de sa surface réelle. Sachez que faire immatriculer un bien « Melkia »peut être long et surtout source de frais supplémentaires, il est donc conseillé de bien réfléchir avant de se lancer dans l’acquisition d’un tel bien.
S’il s’agit d’une propriété non titrée (Melkia), vous devez disposer de fonds vous permettant de procéder à la réservation et au titrage du bien par un dépôt de garantie chez votre notaire.
La propriété d’un bien “Melk” peut être transférée suivant diverses formes: 1- Par acte âadoulaire (Dahir du 7 février 1944). 2- Par acte enregistré (article 489 Doc). 3- Par acte passé devant le notaire (article 531 Dahir du 4 mai 1925).
Bien “guiche” : Il s’agit de terrains dont vous pouvez acquérir le droit de jouissance mais en aucun cas la propriété puisque celle-ci appartient à l’Etat.
Le régime de l’immatriculation foncière relève de l’Agence nationale de la conservation foncière du cadastre et de la cartographie (ANCFCC).
Chaque immeuble est individualisé : Chaque immeuble doit être inscrit sur les livres fonciers et l’immatriculation qui en résulte donne lieu à l’établissement d’un titre foncier qui porte un numéro d’ordre, un nom particulier et une description détaillée de l’immeuble. L’immeuble immatriculé présente donc les caractéristiques suivantes : son propriétaire est nommément identifié et son emplacement déterminé, il n’y a donc pas de mauvaise surprise à attendre.
Etablissement d’un titre foncier définitif : Le titre de propriété résultant de l’immatriculation est un titre foncier définitif et inattaquable (dispositions de l’article 62 du Dahir 1913).
Le caractère définitif et inattaquable du titre foncier couvre aussi bien le sol que les constructions et les plantations qu’il comporte au jour de l’établissement de ce titre.
Les immeubles non immatriculés “Melkia”
Les biens Melkia sont régis par le droit musulman. Le fondement du droit de propriété se fait par la possession paisible et ininterrompue pendant 10 ans suivant l’adage « quelqu’un qui possède une chose pendant 10 ans, elle est à lui ». Les immeubles non immatriculés ne sont pas inscrits à la Conservation Foncière.
La prudence est de mise en présence d’un bien Melkia:
- il conviendra de s’assurer du nombre d’ayants droits, en effet un tel bien peut être la propriété de plusieurs héritiers qui ne se connaissent pas,
- de la présence de chaque héritier lors de la vente,
- de vérifier la situation géographique du bien,
- et de s’assurer de sa surface réelle. Sachez que faire immatriculer un bien « Melkia »peut être long et surtout source de frais supplémentaires, il est donc conseillé de bien réfléchir avant de se lancer dans l’acquisition d’un tel bien.
S’il s’agit d’une propriété non titrée (Melkia), vous devez disposer de fonds vous permettant de procéder à la réservation et au titrage du bien par un dépôt de garantie chez votre notaire.
La propriété d’un bien “Melk” peut être transférée suivant diverses formes: 1- Par acte âadoulaire (Dahir du 7 février 1944). 2- Par acte enregistré (article 489 Doc). 3- Par acte passé devant le notaire (article 531 Dahir du 4 mai 1925).
Bien “guiche” : Il s’agit de terrains dont vous pouvez acquérir le droit de jouissance mais en aucun cas la propriété puisque celle-ci appartient à l’Etat.
Les 10 étapes d’un achat réussi
1-Définir votre projet
L’acquisition d’un logement est une démarche de longue haleine, ne vous lancez pas dans la recherche d’un logement sans avoir préalablement réfléchi à vos souhaits.
Il est donc souhaitable avant toute visite d’établir votre propre liste de critères qui peuvent aller du prix, de la superficie du bien, du type de bien ( neuf ou ancien), de la situation géographique, jardin, environnement, proximité du travail, des commerces, des écoles, aux facilités de transport etc..
2-Choix du crédit
Un autre préalable à toute visite est de connaître la somme que vous pouvez emprunter. Pour cela, vous devez déterminer les revenus que vous pourrez consacrer au remboursement de l’emprunt. Sachez que les banques prennent en compte un ensemble de critères pour évaluer le risque lié à votre dossier :
- Quelle est la part de votre apport personnel ?
- Quel est le montant de votre endettement ?
- Quels sont vos revenus ?
- Quelle est votre situation familiale (célibataire, marié avec ou sans enfants) ?
- Quelle est la durée du prêt ?
Il est impératif de soumettre votre dossier à différents établissements bancaires.
Sachez que le taux d’intérêt n’est pas le seul critère à prendre en compte lors du choix de votre crédit. Il faudra aussi comparer le montant de l’assurance qui accompagne votre prêt, la durée de remboursement, la possibilité d’augmenter ou de diminuer le montant de votre remboursement sans frais et enfin les pénalités à payer en cas de remboursement anticipé du prêt.
Vous trouverez une liste non exhaustive des banques marocaines et des taux pratiqués dans la rubrique dédiée aux banques.
3-Le choix de votre intermédiaire
Plusieurs possibilités s’offrent à vous, vous pouvez effectuer la recherche par vous-même (internet, petites annonces) et/ou alors recourir aux services d’une intermédiaire immobilier. Les intervenants sur le marché marocain sont nombreux, vous trouverez des Agences immobilières mais aussi des Samsar (intermédiaires informels) qui gèrent de petits portefeuilles clients, et de plus en plus, des grandes enseignes internationales. Le choix vous appartient mais sachez que les services d’un professionnel peuvent vous permettre d’éviter de nombreux d’écueils.
4-Prendre le temps de la réflexion
Il convient de prendre le temps de la réflexion. Il faut visiter plusieurs biens afin de vous faire une idée du prix du marché et du type de bien auquel vous pouvez espérer accéder en fonction de votre budget.
Pensez à visiter le bien que vous envisagez d’acquérir plusieurs fois, vous vous ferez ainsi une idée de l’état général du bien : murs, fenêtres, sols, installation électrique, plomberie, nuisances sonores internes et externes à l’immeuble, luminosité etc.
Vous devez prendre le temps de le découvrir sous différents angles. Pensez aussi à la proximité des transports, écoles et commerces.
5-Se renseigner sur l’immeuble
Tout acheteur d’un bien en copropriété devra impérativement se renseigner auprès de la conservation foncière ou auprès du syndic de l’immeuble sur la présence ou non d’une clause de préemption et cela afin d’éviter toute mauvaise surprise !
Il convient aussi de s’assurer que votre vendeur est à jour dans le paiement de ses charges vis-à-vis de la copropriété. Sachez que dans le cas contraire le nouveau copropriétaire doit supporter les charges impayées par l’ancien propriétaire. Demandez donc au vendeur de vous communiquer les relevés de charges et le procès-verbal de la dernière assemblée générale. Vous pourrez notamment vérifier si la copropriété est correctement gérée, s’il existe des procédures en cours et si des travaux ont été votés. Ces renseignements peuvent s’obtenir auprès du syndic. Si vous avez fait appel à un professionnel : notaire, avocat, il leur incombe de faire ces recherches.
6-Déterminer les conditions de vente
Après avoir choisi le bien que vous désirez acheter, vous déterminerez (avec votre agent immobilier éventuellement) et avec le vendeur les conditions de la vente. Elles seront fixées chez le notaire lors de la signature du compromis de vente.
Il faut savoir que beaucoup de conditions suspensives obligatoires en France et en Europe (exemple : l’obtention d’un financement) ne le sont pas au Maroc et ne figurent donc pas dans le compromis de vente. Il conviendra selon vos besoins de les faire rédiger par le notaire afin qu’elles figurent expressément dans le compromis. Il convient de savoir que l’intégralité des frais et droits consécutifs à l’acquisition d’un bien immobilier est à la charge de l’acquéreur. Ils sont composés de taxes, d’impôts, de droits de timbres, de frais d’obtention des pièces administratives et des honoraires du notaire.
7-La signature du compromis de vente.
C’est l’acte par lequel le vendeur s’engage à vous vendre un bien immobilier et vous à l’acheter, et qui précise les conditions de la vente du bien (notamment prix et délais). Le compromis est généralement assorti du versement d’un acompte représentant 10% du prix de vente du bien.
8-L’acte de vente
C’est l’acte officiel constaté et enregistré par un notaire par lequel l’acheteur devient définitivement propriétaire d’un bien. Il confirme le compromis de vente et doit être authentique (rédigé par un notaire et signé en sa présence). Le notaire remet au nouveau propriétaire un titre de propriété quelques jours après l’acte authentique (ou acte de vente).
L’enregistrement de votre bien se déroule selon le régime de l’immatriculation foncière. Ceci présente les avantages suivants:
- l’individualisation de chaque immeuble;
- le règlement des différents relatifs à l’immeuble;
- l’établissement d’un titre foncier définitif.
Cette démarche entraîne la signature de l’acte notarié par les parties. Vous pouvez consulter notre rubrique dédiée au rôle du notaire au Maroc.
9-Penser à organiser le déménagement
Le choix de votre déménageur, planifier les dates de votre déménagement
10-Penser à assurer votre nouveau bien
N’oubliez dans la foulée de votre acquisition de souscrire un contrat d’assurance multirisques habitations concernant le logement.
L’acquisition d’un logement est une démarche de longue haleine, ne vous lancez pas dans la recherche d’un logement sans avoir préalablement réfléchi à vos souhaits.
Il est donc souhaitable avant toute visite d’établir votre propre liste de critères qui peuvent aller du prix, de la superficie du bien, du type de bien ( neuf ou ancien), de la situation géographique, jardin, environnement, proximité du travail, des commerces, des écoles, aux facilités de transport etc..
2-Choix du crédit
Un autre préalable à toute visite est de connaître la somme que vous pouvez emprunter. Pour cela, vous devez déterminer les revenus que vous pourrez consacrer au remboursement de l’emprunt. Sachez que les banques prennent en compte un ensemble de critères pour évaluer le risque lié à votre dossier :
- Quelle est la part de votre apport personnel ?
- Quel est le montant de votre endettement ?
- Quels sont vos revenus ?
- Quelle est votre situation familiale (célibataire, marié avec ou sans enfants) ?
- Quelle est la durée du prêt ?
Il est impératif de soumettre votre dossier à différents établissements bancaires.
Sachez que le taux d’intérêt n’est pas le seul critère à prendre en compte lors du choix de votre crédit. Il faudra aussi comparer le montant de l’assurance qui accompagne votre prêt, la durée de remboursement, la possibilité d’augmenter ou de diminuer le montant de votre remboursement sans frais et enfin les pénalités à payer en cas de remboursement anticipé du prêt.
Vous trouverez une liste non exhaustive des banques marocaines et des taux pratiqués dans la rubrique dédiée aux banques.
3-Le choix de votre intermédiaire
Plusieurs possibilités s’offrent à vous, vous pouvez effectuer la recherche par vous-même (internet, petites annonces) et/ou alors recourir aux services d’une intermédiaire immobilier. Les intervenants sur le marché marocain sont nombreux, vous trouverez des Agences immobilières mais aussi des Samsar (intermédiaires informels) qui gèrent de petits portefeuilles clients, et de plus en plus, des grandes enseignes internationales. Le choix vous appartient mais sachez que les services d’un professionnel peuvent vous permettre d’éviter de nombreux d’écueils.
4-Prendre le temps de la réflexion
Il convient de prendre le temps de la réflexion. Il faut visiter plusieurs biens afin de vous faire une idée du prix du marché et du type de bien auquel vous pouvez espérer accéder en fonction de votre budget.
Pensez à visiter le bien que vous envisagez d’acquérir plusieurs fois, vous vous ferez ainsi une idée de l’état général du bien : murs, fenêtres, sols, installation électrique, plomberie, nuisances sonores internes et externes à l’immeuble, luminosité etc.
Vous devez prendre le temps de le découvrir sous différents angles. Pensez aussi à la proximité des transports, écoles et commerces.
5-Se renseigner sur l’immeuble
Tout acheteur d’un bien en copropriété devra impérativement se renseigner auprès de la conservation foncière ou auprès du syndic de l’immeuble sur la présence ou non d’une clause de préemption et cela afin d’éviter toute mauvaise surprise !
Il convient aussi de s’assurer que votre vendeur est à jour dans le paiement de ses charges vis-à-vis de la copropriété. Sachez que dans le cas contraire le nouveau copropriétaire doit supporter les charges impayées par l’ancien propriétaire. Demandez donc au vendeur de vous communiquer les relevés de charges et le procès-verbal de la dernière assemblée générale. Vous pourrez notamment vérifier si la copropriété est correctement gérée, s’il existe des procédures en cours et si des travaux ont été votés. Ces renseignements peuvent s’obtenir auprès du syndic. Si vous avez fait appel à un professionnel : notaire, avocat, il leur incombe de faire ces recherches.
6-Déterminer les conditions de vente
Après avoir choisi le bien que vous désirez acheter, vous déterminerez (avec votre agent immobilier éventuellement) et avec le vendeur les conditions de la vente. Elles seront fixées chez le notaire lors de la signature du compromis de vente.
Il faut savoir que beaucoup de conditions suspensives obligatoires en France et en Europe (exemple : l’obtention d’un financement) ne le sont pas au Maroc et ne figurent donc pas dans le compromis de vente. Il conviendra selon vos besoins de les faire rédiger par le notaire afin qu’elles figurent expressément dans le compromis. Il convient de savoir que l’intégralité des frais et droits consécutifs à l’acquisition d’un bien immobilier est à la charge de l’acquéreur. Ils sont composés de taxes, d’impôts, de droits de timbres, de frais d’obtention des pièces administratives et des honoraires du notaire.
7-La signature du compromis de vente.
C’est l’acte par lequel le vendeur s’engage à vous vendre un bien immobilier et vous à l’acheter, et qui précise les conditions de la vente du bien (notamment prix et délais). Le compromis est généralement assorti du versement d’un acompte représentant 10% du prix de vente du bien.
8-L’acte de vente
C’est l’acte officiel constaté et enregistré par un notaire par lequel l’acheteur devient définitivement propriétaire d’un bien. Il confirme le compromis de vente et doit être authentique (rédigé par un notaire et signé en sa présence). Le notaire remet au nouveau propriétaire un titre de propriété quelques jours après l’acte authentique (ou acte de vente).
L’enregistrement de votre bien se déroule selon le régime de l’immatriculation foncière. Ceci présente les avantages suivants:
- l’individualisation de chaque immeuble;
- le règlement des différents relatifs à l’immeuble;
- l’établissement d’un titre foncier définitif.
Cette démarche entraîne la signature de l’acte notarié par les parties. Vous pouvez consulter notre rubrique dédiée au rôle du notaire au Maroc.
9-Penser à organiser le déménagement
Le choix de votre déménageur, planifier les dates de votre déménagement
10-Penser à assurer votre nouveau bien
N’oubliez dans la foulée de votre acquisition de souscrire un contrat d’assurance multirisques habitations concernant le logement.
Le contrat de bail
Le système juridique régissant les rapports entre le bailleur et le locataire est composé d’un ensemble de textes législatifs et réglementaires. Les dispositions qu’ils contiennent définissent les obligations et les droits de chacun. Le contrat de bail peut être un acte établi par un notaire ou un acte sous seing privé qu’il conviendra de faire légaliser.
Les clauses indispensables du contrat de bail
- Identité des parties
- Durée du contrat de bail : nombre d’année de la location
- Désignation de la chose louée : localisation du bien immobilier, objet du contrat de bail
- Nature du contrat de bail : le contrat de bail peut prévoir que les locaux sont à usage exclusif d’habitation ou professionnel
- Résiliation du contrat de bail : le contrat de bail doit indiquer le délai minimum (généralement un mois) pour donner le préavis. Il est recommandé de donner son préavis par lettre recommandée avec accusé de réception.
- Dépôt de garantie : le contrat de bail peut prévoir le versement d’une caution correspondant à un mois de loyer. Cette caution est payable lors de l’entrée dans les lieux et récupérable à la sortie des lieux après déduction des réparations locatives, s’il y a lieu.
Obligations du preneur
- De maintenir les lieux loués en bon état d’entretien général,
- Avertir le bailleur de toutes dégradations causées aux locaux,
- Ne pas faire de travaux de transformation sans l’autorisation expresse du bailleur
- Interdiction de consentir des sous locations
Cette liste n’est pas exhaustive et n’est fournie qu’à titre indicatif.
Loyer
Le montant du loyer doit être impérativement fixé dans le contrat de bail ainsi que le moment ou le paiement doit intervenir : ex : le 1 de chaque mois
Révision du loyer : La demande de révision du loyer n’est pas recevable, nonobstant toute clause contraire, avant l’expiration d’une période de trois ans au moins, à compter de la date de conclusion du contrat de bail.
Enregistrement du contrat de bail (en cas d’acte sous seing privé)
Le contrat de bail doit être légalisé : les signatures du bailleur et du locataire doivent être authentifiées et ceci afin de donner à l’acte une portée juridique.
Le contrat de bail doit être enregistré (L’article 127 du code général des impôts (I-A-4°) impose que toute convention écrite ou verbale et quelle que soit la forme de l’acte (sous seing privé ou authentique) soit enregistrée) et cela dans les 30 jours de la signature. Le tarif est de 200 dirhams pour un bail (Loi de finances 2008).
Importance de l’état des lieux
L’état des lieux d’entrée dans les locaux est un document établi entre le locataire et le bailleur et qui à chaque partie de se prémunir contre tout litige ultérieur.
L’état des lieux peut être constaté sur papier libre en double exemplaire. Il doit être signé et daté par les deux parties. Il doit comprendre la description de chaque pièce, l’état de vétusté de chaque élément : sol, plafond et mur et il doit recenser les éléments d’équipements, les placards etc… Ce document est à conserver pendant toute la durée de la location.
Ce document permet de rendre compte de l’état des locaux lors de l’entrée dans les lieux du locataire. En découle l’obligation pour le locataire de rendre la chose louée dans l’état ou il l’a trouvé (Article 676 du Dahir formant code des obligations et des contrats). Un deuxième état des lieux sera effectué lors de la sortie du locataire, une comparaison sera effectuée avec celui qui a été dressé lors de l’entrée dans les locaux. Il permet de comparer l’état du logement au début et à la fin de la location et de déterminer, en cas de réparations nécessaires, celles qui incombent au propriétaire ou au locataire. Ex : Les détériorations qui résultent d’un usage anormal du logement sont à la charge du locataire, c’est le cas d’une moquette brûlée ou comportant des taches indélébiles, d’un mur détérioré par des trous importants. De la même façon, un locataire qui effectue des transformations importantes sans l’autorisation du propriétaire sera obligé de remettre, à ses frais, le logement dans son état d’origine.
Remarques :
Si le propriétaire refuse de dresser l’état des lieux, il devra faire la preuve que les dégradations qu’il invoque, le cas échéant, en fin de bail, sont dues à la faute du locataire.
Si le locataire s’oppose, à son entrée dans le logement, à l’établissement de l’état des lieux, il sera présumé l’avoir reçu en bon état.
Si par négligence du propriétaire et du locataire, aucun état des lieux n’est dressé au début de la location, le locataire sera également présumé avoir reçu le logement en bon état (Article 677 du Dahir formant code des obligations et des contrats).
Dans une location, tout locataire a intérêt à demander l’établissement d’un état des lieux afin d’éviter tout litige ultérieur.
Procédure de recouvrement en cas de loyer impayé
En cas de loyer impayé et si aucun arrangement à l’amiable n’a pu être trouve, il convient de se reporter de suivre la procédure résultant de la loi n° 64-99 promulguée par le Dahir n°1-99-211 du 13 joumada 1420 (25 août 1999). Cette procédure ne va s’appliquer qu’en cas de contrat de bail établi par acte authentique ou en cas de contrat de bail légalisé.
En cas de défaut de paiement du loyer à son échéance, le propriétaire doit saisir le Président du tribunal de première instance compétent afin de demander l’autorisation d’envoyer une mise en demeure de paiement au locataire.
La mise en demeure devra comporter sous peine de nullité des mentions indispensables : noms des parties, adresse du bailleur, l’adresse de l’immeuble, le montant du loyer, la durée de location impayée et le total exact dû.
Le locataire dispose d’un délai de 15 jours à compter de la notification de la mise en demeure.
En cas de non paiement ou de paiement partiel des sommes indiquées dans la mise en demeure, le bailleur peut demander au Président du Tribunal de Première instance d’homologuer la mise en demeure et d’ordonner le paiement.
En cas de d’homologation, le paiement est ordonné et aucune voie de recours n’est acceptée.
Les clauses indispensables du contrat de bail
- Identité des parties
- Durée du contrat de bail : nombre d’année de la location
- Désignation de la chose louée : localisation du bien immobilier, objet du contrat de bail
- Nature du contrat de bail : le contrat de bail peut prévoir que les locaux sont à usage exclusif d’habitation ou professionnel
- Résiliation du contrat de bail : le contrat de bail doit indiquer le délai minimum (généralement un mois) pour donner le préavis. Il est recommandé de donner son préavis par lettre recommandée avec accusé de réception.
- Dépôt de garantie : le contrat de bail peut prévoir le versement d’une caution correspondant à un mois de loyer. Cette caution est payable lors de l’entrée dans les lieux et récupérable à la sortie des lieux après déduction des réparations locatives, s’il y a lieu.
Obligations du preneur
- De maintenir les lieux loués en bon état d’entretien général,
- Avertir le bailleur de toutes dégradations causées aux locaux,
- Ne pas faire de travaux de transformation sans l’autorisation expresse du bailleur
- Interdiction de consentir des sous locations
Cette liste n’est pas exhaustive et n’est fournie qu’à titre indicatif.
Loyer
Le montant du loyer doit être impérativement fixé dans le contrat de bail ainsi que le moment ou le paiement doit intervenir : ex : le 1 de chaque mois
Révision du loyer : La demande de révision du loyer n’est pas recevable, nonobstant toute clause contraire, avant l’expiration d’une période de trois ans au moins, à compter de la date de conclusion du contrat de bail.
Enregistrement du contrat de bail (en cas d’acte sous seing privé)
Le contrat de bail doit être légalisé : les signatures du bailleur et du locataire doivent être authentifiées et ceci afin de donner à l’acte une portée juridique.
Le contrat de bail doit être enregistré (L’article 127 du code général des impôts (I-A-4°) impose que toute convention écrite ou verbale et quelle que soit la forme de l’acte (sous seing privé ou authentique) soit enregistrée) et cela dans les 30 jours de la signature. Le tarif est de 200 dirhams pour un bail (Loi de finances 2008).
Importance de l’état des lieux
L’état des lieux d’entrée dans les locaux est un document établi entre le locataire et le bailleur et qui à chaque partie de se prémunir contre tout litige ultérieur.
L’état des lieux peut être constaté sur papier libre en double exemplaire. Il doit être signé et daté par les deux parties. Il doit comprendre la description de chaque pièce, l’état de vétusté de chaque élément : sol, plafond et mur et il doit recenser les éléments d’équipements, les placards etc… Ce document est à conserver pendant toute la durée de la location.
Ce document permet de rendre compte de l’état des locaux lors de l’entrée dans les lieux du locataire. En découle l’obligation pour le locataire de rendre la chose louée dans l’état ou il l’a trouvé (Article 676 du Dahir formant code des obligations et des contrats). Un deuxième état des lieux sera effectué lors de la sortie du locataire, une comparaison sera effectuée avec celui qui a été dressé lors de l’entrée dans les locaux. Il permet de comparer l’état du logement au début et à la fin de la location et de déterminer, en cas de réparations nécessaires, celles qui incombent au propriétaire ou au locataire. Ex : Les détériorations qui résultent d’un usage anormal du logement sont à la charge du locataire, c’est le cas d’une moquette brûlée ou comportant des taches indélébiles, d’un mur détérioré par des trous importants. De la même façon, un locataire qui effectue des transformations importantes sans l’autorisation du propriétaire sera obligé de remettre, à ses frais, le logement dans son état d’origine.
Remarques :
Si le propriétaire refuse de dresser l’état des lieux, il devra faire la preuve que les dégradations qu’il invoque, le cas échéant, en fin de bail, sont dues à la faute du locataire.
Si le locataire s’oppose, à son entrée dans le logement, à l’établissement de l’état des lieux, il sera présumé l’avoir reçu en bon état.
Si par négligence du propriétaire et du locataire, aucun état des lieux n’est dressé au début de la location, le locataire sera également présumé avoir reçu le logement en bon état (Article 677 du Dahir formant code des obligations et des contrats).
Dans une location, tout locataire a intérêt à demander l’établissement d’un état des lieux afin d’éviter tout litige ultérieur.
Procédure de recouvrement en cas de loyer impayé
En cas de loyer impayé et si aucun arrangement à l’amiable n’a pu être trouve, il convient de se reporter de suivre la procédure résultant de la loi n° 64-99 promulguée par le Dahir n°1-99-211 du 13 joumada 1420 (25 août 1999). Cette procédure ne va s’appliquer qu’en cas de contrat de bail établi par acte authentique ou en cas de contrat de bail légalisé.
En cas de défaut de paiement du loyer à son échéance, le propriétaire doit saisir le Président du tribunal de première instance compétent afin de demander l’autorisation d’envoyer une mise en demeure de paiement au locataire.
La mise en demeure devra comporter sous peine de nullité des mentions indispensables : noms des parties, adresse du bailleur, l’adresse de l’immeuble, le montant du loyer, la durée de location impayée et le total exact dû.
Le locataire dispose d’un délai de 15 jours à compter de la notification de la mise en demeure.
En cas de non paiement ou de paiement partiel des sommes indiquées dans la mise en demeure, le bailleur peut demander au Président du Tribunal de Première instance d’homologuer la mise en demeure et d’ordonner le paiement.
En cas de d’homologation, le paiement est ordonné et aucune voie de recours n’est acceptée.
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